3.1.2
Změny v zákoně o DPH
RNDr. Ivan Brychta
V tomto textu se zaměřujeme na změny v zákoně č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále ZDPH), které nastaly v průběhu roku 2025. Jedná se zejména o změny v oblasti nájmu a dodání nemovitých věcí, které začaly platit až od 1. 7. 2025. V závěru uvádíme i informace a sdělení, které byly zveřejněny k novinkám roku 2025 na webu Finanční správy ČR.
Nahoru1. Zákon č. 461/2024 Sb.
Na sklonku roku 2024 vyšla ve Sbírce zákonů dlouho očekávaná velká novela zákona o DPH, daná zákonem č. 461/2024 Sb. (dle sněmovního tisku 726). Novela obsahuje 460 změnových bodů a 32 bodů přechodných ustanovení, z nichž většinu jsme zmínili v předchozích verzích tohoto textu. Nyní se zaměříme pouze na úpravy v oblasti staveb pro bydlení a staveb pro sociální bydlení a úpravy v případě dodání nemovitých věcí, které jsou účinné až od 1. 7. 2025.
Zároveň doplňme, že zákon o DPH byl ještě drobně modifikován zákonem č. 126/2025 Sb. (dle sněmovního tisku 376), ale jelikož se změna týká úzkého okruhu subjektů napojených na oblast dopravní infrastruktury, tak ji dále nebudeme rozebírat.
Dodání vybrané nemovité věci
S účinností až od 1. 7. 2025 je z § 56 odst. 1 ZDPH přesunuto ustanovení o režimu DPH v případě dodání pozemku do nového § 55a ZDPH. Zde dochází ke zpřesnění definice stavebního pozemku a k doplnění, že za stavbu pevně spojenou se zemí se nepovažuje stavba, která se na pozemku nachází a jejíž význam pro obvyklé užití takového pozemku je zanedbatelný (dříve výkladově v Informaci ke stavební činnosti). Dále je doplněna úprava u možnosti rozhodnout se pro aplikaci DPH s nutným souhlasem ve vztahu k poplatníkům v přeshraničním režimu malých podniků (kdy se dodavatel bude k nim chovat jako k neplátcům).
V § 56 ZDPH zůstávají od 1. 7. 2025 pravidla pro dodání zbylých vybraných nemovitých věci, ale zdanitelným plněním bude již jen první dodání nemovité věci uskutečněného do konce 23. kalendářního měsíce bezprostředně následujícího po kalendářním měsíci, v němž se vybraná nemovitá věc považuje za dokončenou nebo v němž nastala skutečnost podle nově koncipovaného § 56 odst. 3 ZDPH (dodání po podstatné změně).
Předpokládejme kolaudaci nově dokončených domů 1. 8. 2024. Nechť se uskuteční první prodej 30. 11. 2024 a druhý prodej 30. 1. 2025. Protože v obou případech platí ještě původní znění novely, jde v obou případech o zdanitelné plnění (protože se prodeje uskutečnily v době do 5 let od první kolaudace.
Předpokládejme kolaudaci nově dokončených domů 1. 8. 2025. Nechť se uskuteční první prodej 30. 11. 2025 a druhý prodej 30. 1. 2026. Protože v době prodeje platí již nové znění, bude zdanitelným plněním pouze první z prodejů. Ten druhý bude osvobozeným plnění bez nároku na odpočet DPH, ledaže prodávající uplatní na základě svého rozhodnutí postup podle § 56 odst. 8 ZDPH.
Podle upraveného § 56 odst. 3 ZDPH je prvním dodáním pro účely ZDPH také první dodání této nemovité věci uskutečněné po:
a) dni nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí po provedení změny, během níž došlo k podstatné změně této nemovité věci, nebo dnem splnění podmínek k trvalému užívání této nemovité věci po provedení této změny, pokud se po jejím provedení kolaudační rozhodnutí nevydává; to neplatí v případě, že:
1. je kolaudační rozhodnutí vydáno jiné osobě než osobě, která tuto změnu provedla, nebo
2. podmínky k trvalému užívání této nemovité věci po provedení této změny splnila jiná osoba než ta, která tuto změnu provedla;
b) dni, kdy se změna probíhající na této nemovité věci stala podstatnou změnou, pokud k dodání této nemovité věci dochází přede dnem:
1. nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí po provedení této změny, nebo
2. splnění podmínek k trvalému užívání této nemovité věci po provedení této změny, pokud se po jejím provedení kolaudační rozhodnutí nevydává.
Podle nového § 56 odst. 4 ZDPH se vybraná nemovitá věc pro účely DPH nepovažuje za dokončenou, byla-li dokončena pouze její část.
A konečně v novém § 56 odst. 5 ZDPH je definována podstatná změna dokončené vybrané nemovité věci (pro účely DPH) jako změna této vybrané nemovité věci, jejímž cílem je změna jejího využití nebo podmínek jejího obývání, pokud skutečné náklady vynaložené na tuto změnu bez daně osobou, která uskutečňuje bezprostředně následující dodání této nemovité věci, přesáhnou 30 % základu daně při tomto bezprostředně následujícím dodání.
Nechť proběhla rekonstrukce budovy za 500 000 Kč a následně po 12 měsících došlo k prodeji za 1 500 000 Kč. Jelikož hodnota rekonstrukce tvoří 33,33 % kupní ceny, bude rekonstrukce posouzena jako podstatná změna a prodej bude zdanitelným plněním.
V § 56 odst. 8 ZDPH je možnost rozhodnout se pro aplikaci DPH s nutným souhlasem upravena ve vztahu k poplatníkům v přeshraničním režimu malých podniků.
Nájem nemovité věci
Nájem nemovité věci se mění rovněž…
