Smlouva o zřízení věcného břemene

15.5.2.13

Smlouva o zřízení věcného břemene

 NahoruZákladní vymezení

Podstatou smlouvy o zřízení věcného břemene je, že vlastník konkrétní nemovitosti omezuje své nakládání či využívání této nemovitosti, tedy své do té doby neomezené právo k této nemovitosti, ve prospěch tzv. oprávněného. Smlouvou o zřízení věcného břemene se tak vlastník konkrétní nemovitosti (tzv. zatížené nemovitosti) zavazuje strpět, aby jeho nemovitost v určitém omezeném rozsahu užíval předem stanoveným způsobem i někdo jiný, případně se dobrovolně zavazuje nevykonávat některá z práv, která jako vlastník této nemovitosti má, či se zavazuje ve prospěch oprávněného ke konkrétnímu konání.

 Nahoru"Věcný“ charakter práv a zejména povinností

Zásadní odlišnost mezi smlouvou o věcném břemeni a jinými obdobnými smlouvami (např. smlouvou o výpůjčce, kterou vlastník nemovitosti rovněž poskytuje jiné osobě tuto nemovitost do užívání) spočívá v tom, že věcné břemeno, které vlastník na své nemovitosti zřizuje, trvá bez ohledu na případné změny ve vlastnictví této nemovitosti. Věcné břemeno je tak vázáno na konkrétní nemovitost a nezaniká např. tím, že původní smluvní strana smlouvy o zřízení věcného břemene svou nemovitost prodala. Účinky smlouvy o zřízení věcného břemene tak trvají nejen mezi původními smluvními stranami, ale i mezi jejich právními nástupci.

Nejen povinnosti, ale i práva mohou být svázána nikoliv s konkrétní osobou, ale s konkrétní nemovitostí. Věcná břemena mohou být zřízena tak, že oprávněným k výkonu práv odpovídajících věcnému břemeni je konkrétní fyzická nebo právnická osoba, ale i tak, že oprávněným k výkonu těchto práv je vlastník konkrétního pozemku (tzv. oprávněné nemovitosti). Pokud je věcné břemeno zřízeno ve prospěch vlastníka konkrétního pozemku (a nikoliv konkrétně vymezené osoby), je takové právo neoddělitelně svázáno s vlastnictvím tohoto pozemku a pokud původní vlastník pozemek prodá, stává se okamžikem nabytí vlastnického práva k pozemku oprávněným z věcného břemene jeho nabyvatel.

 NahoruV čem věcné břemeno spočívá

U věcných břemen je třeba rozlišovat mezi povinnostmi, které nese vlastník nemovitosti, a oprávněními, jež má ten, v jehož prospěch bylo věcné břemeno zřízeno. Právě obsah práv osoby oprávněné z věcného břemene bývá pro konkrétní typ věcného břemene charakteristický a může sloužit ke kategorizaci věcných břemen. Za nejtypičtější věcná břemena (resp. práva odpovídající věcným břemenům) lze tak označit:

• práva odpovídající věcným břemenům, spočívající v oprávnění užívat určitou nemovitost k bydlení (tzv. výminky). Tato věcná břemena jsou obvykle zřizována při převodu nemovitostí, zejména bezúplatném, kdy dárce bezúplatně převádí na obdarovaného vlastnictví ke konkrétní nemovitosti s tím, že si současně vyhrazuje možnost až do své smrti či po stanovenou dobu nemovitost nebo její část užívat k vlastnímu bydlení. Práva odpovídající těmto věcným břemenům bývají vázána na konkrétní osobu (nikoliv na vlastnictví konkrétní nemovitosti);

• práva odpovídající věcným břemenům, spočívající v právu cesty. V praxi se často vyskytuje situace, kdy je k plnému užívání konkrétního pozemku třeba zajistit si přístup na něj přes pozemky ve vlastnictví třetích osob. K tomu slouží věcné břemeno zajišťující tzv. právo cesty, právo užívat pozemek k chůzi, případně i jízdě ke konkrétní nemovitosti. Právo odpovídající tomuto věcnému břemeni bývá zřizováno ve prospěch vlastníka jiné nemovitosti a nebývá tak obvykle vázáno na konkrétní osobu, byť ani to není vyloučeno;

• práva odpovídající věcným břemenům, spočívající v čerpání vody. Poměrně často se lze setkat se situací, kdy sousedé společnými silami vybudují na pozemku jednoho z nich studnu. Aby bylo dlouhodobě zajištěno i právo druhého z nich na čerpání vody ze studny, bývá v jeho prospěch zřizováno věcné břemeno zatěžující pozemek, na němž je studna umístěna. Právo odpovídající tomuto věcnému břemeni spočívá v právu na čerpání vody. I toto věcné břemeno bývá obvykle zřizováno ve prospěch vlastníka nemovitosti, nikoliv ve prospěch konkrétní osoby. Obdobná věcná břemena bývají zřizována např. i v případě umístění kanalizace, odvodu dešťové vody a podobně.

Kromě výše uvedených se vyskytují i věcná břemena další.

 NahoruVýhody věcného břemene

Zcela zásadní výhodou věcných břemen je vysoká právní jistota osoby, které právo odpovídající věcnému břemeni svědčí, v trvalost a nedotknutelnost jejího oprávnění. Taková jistota je nezbytná – věcným břemenem bývají zajištěna práva, která jsou pro užívání konkrétní nemovitosti naprosto zásadní (např. práva na přístup k ní). Jistotu, kterou lze zajistit prostřednictvím věcného břemene, nelze obvykle dosáhnout uzavřením jiných smluv s obdobným předmětem – např. v případě, že si konkrétní osoba zajistí své právo užívat sousedův pozemek k cestě na vlastní pozemek smluvně, tedy na základě nepojmenované či jiné standardní smlouvy (nikoliv smlouvy o zřízení věcného břemene), nemá tato osoba žádnou jistotu, že s…