15.5.2.10.6
Smlouva o nájmu nebytových prostor
Mgr. Pavla Krejčí
NahoruZákladní definice
Smlouvou o nájmu nebytových prostor pronajímatel přenechává za úplatu nájemci nebytové prostory, aby je dočasně (ve sjednané
době) užíval, a nájemce se zavazuje hradit pronajímateli sjednané
nájemné.
NahoruPrávní úprava
Základní právní úprava smlouvy o nájmu nebytových prostor je
obsažena v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, v
platném znění (dále jen "ZNNP“). Tento zákon bezprostředně navazuje
na § 720 ObčZ, který výslovně stanoví, že
nájem a podnájem nebytových prostor je upraven zvláštním zákonem.
NahoruVztah k občanskému zákoníku
Ačkoliv je nájem nebytových prostor upraven zvláštním zákonem,
neznamená to, že by se úprava nájemní smlouvy uvedená v občanském zákoníku
vůbec na nájem nebytových prostor nepoužila. Právní úprava obsažená v ZNNP je
ve vztahu k právní úpravě obsažené v občanském zákoníku právní úpravou speciální a použije se v případě nájmu a podnájmu nebytových prostor
přednostně. Právní úprava obsažená v občanském zákoníku se pak jako obecná
právní úprava použije pouze v případě, kdy příslušná otázka nebude speciální
právní úpravou (tj. právní úpravou obsaženou v ZNNP) řešena, případně bude
řešena pouze částečně. V občanském zákoníku je obecná právní úprava nájemních
vztahů obsažena v ustanoveních § 663 až § 684 a my se jí podrobně
zabýváme viz 5.2.10.2 Nájemní smlouva – obecná
úprava. S ohledem na skutečnost, že je ZNNP normou velmi stručnou, je třeba
obecnou právní úpravu nájemní smlouvy aplikovat poměrně často.
S přihlédnutím ke skutečnosti, že smlouva o nájmu nebytových
prostor je závazkovým vztahem, není shora zmíněný výčet právních ustanovení,
jejichž aplikace ve vztahu ke smlouvě o nájmu nebytových prostor přichází v
úvahu, úplný. Jako pro jakýkoli jiný závazkový vztah, platí i pro smlouvu o
nájmu nebytových prostor obecná ustanovení závazkového práva obsažená v
občanském zákoníku či v zákoníku obchodním.
NahoruObecná ustanovení občanského a obchodního zákoníku
Nájemní smlouva je sice absolutním občanskoprávním vztahem,
to ale neznamená, že by na ni nebyla aplikovatelná obecná ustanovení obchodního
zákoníku. Právní vztah se totiž může v závislosti na osobách nájemce a
pronajímatele řídit oběma právními normami.
Společnost PLK s.r.o. vlastní činžovní dům, ve kterém se
nacházejí jedny kancelářské nebytové prostory a jedny nebytové prostory
zkolaudované jako ateliér. Kanceláře si pronajala společnost KKK s.r.o. a
ateliér František Kroupa, který není podnikatelem.
NahoruVysvětlení k příkladu
Ačkoliv je předmětem nájmu pokaždé nebytový prostor, tak v
případě nájmu pana Františka Kroupy se budou kromě ZNNP na nájemní smlouvu
aplikovat výhradně ustanovení občanského zákoníku. V případě nájmu společnosti
KKK s.r.o. bude aplikace právních předpisů o dost složitější. Je třeba vyjít z
ustanovení § 262 odst. 4 ObchZ. Na
základě tohoto ustanovení se bude právní vztah společnosti KKK s.r.o. a PLK
s.r.o. vyplývající z nájemní smlouvy řídit nejprve ustanoveními ZNNP, následně
pak ustanoveními občanského zákoníku, která se vztahují k nájemní smlouvě
(§ 663 až 684 ObčZ). V případě, že
některou právní otázku nebudou ustanovení občanského zákoníku, která upravují
nájemní smlouvu, řešit, pak je třeba nejprve aplikovat obecná ustanovení
obchodního zákoníku. Teprve v případě, pokud danou otázku nebude řešit ani
zákoník obchodní, je možno aplikovat ustanovení občanského zákoníku.
Mezi oběma právními vztahy tak mohou nastat poměrně velké
rozdíly. Příkladem mohou být úroky z prodlení za pozdní úhradu nájmu. U pana
Františka Kroupy nebude možno jejich výši sjednat v rozporu s ustanoveními
občanského zákoníku. Naproti tomu u nájmu společnosti KKK s.r.o. není smluvní
volnost zákonem omezena, respektive jediným omezením je, že úroky z prodlení
musí být sjednány ve výši neodporující dobrým mravům.
Povinné náležitosti smlouvy o nájmu nebytových prostor jsou
obsaženy v ustanovení § 3 ZNNP.
NahoruPovinné náležitosti smlouvy
Povinnými náležitostmi smlouvy jsou:
-
definice předmětu nájmu
-
účel nájmu
-
výše nájemného a úhrady za plněná poskytovaná v souvislosti s
užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení
-
doba, na kterou se nájem uzavírá, nejde-li o nájem na dobu
neurčitou
-
pokud se jedná o nájem sjednaný k účelu podnikání, také údaj o
předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.
NahoruForma smlouvy
Smlouva o nájmu nebytových prostor má ze zákona předepsánu písemnou formu. Nedodržení této formy znamená absolutní neplatnost
smlouvy ve smyslu ustanovení § 40 ObčZ. V této souvislosti považujeme
za vhodné též připomenout, že nejen pro smlouvu samotnou, nýbrž i pro jakékoli
její byť drobné změny je nutná písemná forma. Jakékoli ústní dohody mezi
pronajímatelem a nájemcem nemohou vést ke změně smlouvy, a to ani ke změně
dílčí.
NahoruPředmět nájmu
Definici toho, co může být dle smlouvy o nájmu nebytových prostor předmětem nájmu, je třeba hledat v § 1 ZNNP.
Dle tohoto ustanovení se předmětem nájmu rozumí:
-
místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí
stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení, a jimiž jsou zejména
prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní
činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže,
skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov; nebytovými
prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy,
-
byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k
nebytovým účelům. (V současné chvíli již prakticky nevyužitelné – proto dále
nerozvádíme.)
Jak předmět nájmu definovaný pod písmenem a), tak předmět nájmu
definovaný pod písmenem b) nejsou samostatnou věcí ve smyslu občanskoprávních
předpisů. Jedná se fakticky o část prostor v určité nemovitosti. Pro to, aby se
tento prostor mohl stát předmětem nájemního vztahu, je zcela lhostejné, zda
tyto prostory jsou vymezeny jako samostatné jednotky ve smyslu zákona č.
74/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a
některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé
zákony, v platném znění. Oba předpisy jsou zcela samostatné a na sobě
nezávislé.
Pozn.: K tomu je třeba ještě poznamenat, že i v případě, že
jsou prostory vymezeny jako samostatná bytová či nebytová jednotka ve smyslu
zákona o vlastnictví bytů, nečiní to z těchto prostor ještě věc ve smyslu
občanskoprávních předpisů. I poté se jedná pouze o část nemovitosti, která je
však způsobilá být samostatně předmětem vlastnického práva.
Naopak velice významnými jsou pro předmět nájmu předpisy práva
stavebního. Pro to, aby bylo možno určité prostory označit jako nebytové, je
třeba, aby byly rozhodnutím stavebního úřadu určeny k jinému účelu než
bydlení. Není tedy důležitý ani tak faktický stav prostor, jako účel jejich
užívání uvedený v kolaudačním souhlasu. Sám pronajímatel tedy nemůže na základě
svého rozhodnutí účel užívání změnit.
Z tohoto důvodu doporučuji pro právní jistotu nájemce, aby si
nechal před uzavřením nájemní smlouvy od pronajímatele předložit kolaudační
souhlas (dříve kolaudační rozhodnutí) a nespoléhal se pouze na prohlášení
pronajímatele. V praxi se často objevují případy, kdy pronajímatelé pronajímají
prostory v rozporu s kolaudačním rozhodnutím nebo prostory nezkolaudované. To
způsobuje absolutní neplatnost nájemní smlouvy.
Předmětem nájmu dle ZNNP nejsou příslušenství bytu, prádelny,
sušárny, kočárkárny a půdy. Dále předmětem nájmu dle ZNNP nejsou vymezené
společné části budov s výjimkou budov, které jsou veřejně přístupné.
Společnost TALBOT s.r.o. má pronajato:
-
přesně definovanou část společné prodejní plochy v nákupním
středisku,
-
přesně definovanou část společných částí v činžovním domě
(jedná se o část chodby, která není samostatnou místností).
NahoruVysvětlení k příkladu
Nájemní vztah týkající se pronájmu částí společné prodejní plochy
v nákupním středisku bude spadat pod úpravu ZNNP, neboť nákupní středisko je
veřejně přístupný prostor. Naopak činžovní dům veřejným prostorem není. To
ovšem neznamená, že by nešlo společné části domu pronajmout (pokud tomu nebrání
nájemní smlouvy a práva ostatních nájemníků). Pouze se tento právní vztah
nebude řídit ZNNP, ale obecnou právní úpravou smlouvy o nájmu obsaženou v
občanském zákoníku (§ 663 a
násl. ObčZ). Pokud by ale byla předmětem nájmu v činžovním domě například
nějaká dílna, která náleží do společných částí domu (nikoliv sušárna,
kočárkárna či půda), pak by se právní vztah ZNNP řídil.
NahoruPronájem věcí hromadných
V souvislosti s nájmem nebytových prostor bývají velmi často
pronajímána také garážová stání (zde nemáme na mysli samostatné garáže). Pokud
s nebytovými prostory je takové garážové stání pronajímáno a účelem nájemní
smlouvy je pronajmout nebytový prostor a garážové stání jako jeden celek, pak
se nájemní smlouva také nebude řídit ZNNP, ale bude se řídit obecnou právní
úpravou uvedenou v občanském zákoníku (§ 663 a násl. ObčZ). Takovýto soubor věcí pak nazýváme věcí hromadnou.
K tomu například rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn.
32 Oco 1263/2006:
"Dovolací soud dospěl k závěru, že oba soudy pochybily, pokud
dospěly k závěru, že se v daném případě jedná o dvě samostatné nájemní smlouvy,
smlouvu o nájmu nebytových prostor, pro níž platí právní režim podle zákona č.
116/1990 Sb., a o smlouvu o nájmu parkovacích míst, jejíž právní úprava je
zakotvena v § 663 a násl. obč. zák., a že nájemní
smlouvy nejsou platné, nebyla-li samostatně stanovena výše nájmu pro každou
pronajímanou nemovitost. Rozhodnutí obou soudů není v souladu s dosavadní
judikaturou týkající se nájmu uceleného souboru nemovitostí. ..... Rovněž v daném
případě smyslem a účelem nájmu bylo pronajmout jednotlivé věci (nebytové
prostory a parkovací místa) jako ucelený soubor, jako věc hromadnou, neboť
projev vůle účastníků směřoval nikoliv k tomu, aby nájemce užíval samostatně a
nezávisle na sobě nebytové prostory a parkovací místa, ale aby tyto věci, které
za odlišných okolností tvoří samostatný předmět občanskoprávních vztahů, byly
užívány společně jedním nájemcem. Byla-li tedy předmětem nájmu věc hromadná,
nelze dovodit, že smlouva je neplatná, jestliže nebyla stanovena výše nájmu
zvlášť pro pronajímané nebytové prostory, a zvlášť pro parkovací
místa.“
Podobně jako u garážových stání tomu bude i tehdy, pokud s
nebytovým prostorem budou pronajímány například bytové prostory nebo
pozemek. Pokud bude účelem nájmu pronajmout tyto jednotlivé věci jako
ucelený soubor, pak se bude jednat o věc hromadnou a tudíž se její pronájem
bude řídit § 663 a násl. ObčZ a nikoliv ZNNP. ZNNP
nebude použit ani podpůrně. To například znamená, že tato nájemní smlouva
nebude muset být uzavřena písemně.
K tomu např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.5.
2007 sp. zn. 28 Cdo 1080/2005:
"Nejde ani o nájem nebytových prostor podle zákona č.
116/1990 Sb., ani o nájem bytu k trvalému bydlení podle § 685 a násl. ve smyslu § 118 odst. 2 ObčZ, nýbrž jde o
nájem věci podle § 663 a násl. ObčZ ve smyslu § 118 odst. 1 ObčZ, neboť jeho
předmětem je ucelený soubor bytových a nebytových prostor k účelům specifickým
jako věc hromadná (universitas rerum), a to i za stavu, kdy předmětem nájmu
není nemovitost celá (sp. zn. 28 Cdo 1080/2005).“
NahoruPronájem nemovitosti jako celku
ZNNP se nebude řídit ani případ, kdy bude pronajímána nemovitost
jako celek – tedy například celý dům za účelem zřízení sídla
společnosti. Také tato smlouva se bude řídit pouze obecnou úpravou nájemní
smlouvy uvedenou v občanském zákoníku.
NahoruIdentifikace nebytových prostor
Nebytový prostor je třeba do smlouvy popsat tak, aby mohl být
jednoznačně identifikovatelný. Neznamená to ovšem, že musí být například
popsán přesně údaji uvedenými v katastru nemovitostí. Vlastnické právo a právo
nájmu jsou práva odlišná. Při nakládání s vlastnickým právem je třeba dodržet
mnohem přísnější pravidla týkající se popisu nemovitostí či nebytové jednotky,
než je tomu u nájemní smlouvy.
Přesto doporučujeme nebytové prostory, které jsou předmětem nájmu,
identifikovat označením budovy, v níž jsou vymezeny (č.p. nebo č. o.); číslem
nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru; popřípadě popisem
umístění v budově, pokud nejsou nebytové prostory očíslovány; katastrálním
územím nebo ulicí, ve které se budova, v níž jsou nebytové prostory umístěny,
nachází.
Umístění pronajímaných nebytových prostor v nemovitosti je pak
vhodné specifikovat v plánku, v němž jsou tyto prostory zakresleny, a
tento učinit přílohou smlouvy. Příslušné ustanovení smlouvy týkající se
definice předmětu nájmu by pak na tuto přílohu mělo odkázat. Žádoucí je též
popsat patro, ve kterém se prostory v nemovitosti nacházejí, rozměry
jednotlivých pronajímaných místností nebo rozměry nebytových prostor jako
celku, příslušenství a vnitřní vybavení nebytových prostor.
Pokud je součástí pronajímaných nebytových prostor nějaké
vybavení, doporučujeme ho do smlouvy nebo do její přílohy popsat.
NahoruÚčel nájmu
Podstatnou náležitostí smlouvy je i definice účelu nájmu.
Účel nájmu by měl zásadně respektovat stavebně-technické určení nebytových
prostor. Toto stavebně-technické určení nebytových prostor je dáno
kolaudačním souhlasem (dříve kolaudačním rozhodnutím). Nebytové prostory nelze
pronajmout k jiným účelům, než pro který jsou zkolaudovány. Proto například
nebytové prostory, které jsou zkolaudovány jako kanceláře, nelze pronajmout
jako prodejnu potravin. Na takovou smlouvu by bylo třeba pohlížet jako na
neplatnou, a to i přesto, že by nebytové prostory stavebně a hygienicky této
definici vyhověly. Navíc užívání nebytových prostor v rozporu s jejich
stavebním určením, které je dáno kolaudačním souhlasem, je správním deliktem ve
smyslu stavebního zákona.
NahoruDoklady při uzavírání smlouvy
V souvislosti s výše uvedeným při uzavírání smlouvy o nájmu
nebytových prostor doporučujeme potenciálnímu nájemci požadovat na
pronajímateli předložení:
-
příslušných dokladů, které jednoznačně prokazují možnost
dispozice s předmětem nájmu a účel, k němuž jsou najímané nebytové prostory
stavebně určeny, tj. zejména výpis z katastru nemovitostí či nabývací titul k
nemovitosti (nebytovému prostoru),
-
kolaudační souhlas či rozhodnutí nebo rozhodnutí stavebního
úřadu o změně v užívání stavby.
Výše nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti
s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení
Další povinnou součástí smlouvy je stanovení výše nájemného a
úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení.
Výše nájemného a výše úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s
užíváním nebytového prostoru by měly být stanoveny každá zvlášť, a to konkrétní
částkou nebo určením způsobu, jak budou nájemné a úhrada za plnění vypočteny.
Pokud by byla do nájemného zahrnuta i cena služeb spojených s užíváním
nebytových prostor, mohla by nájemní smlouva být považována za neplatnou.
K tomu například rozsudek Vrchního soudu v Praze čj.
11 Cmo 29/96 ze dne 29. 5. 1996:
"Jestliže byla ve smlouvě o nájmu nebytových prostor do
nájemného bez bližší specifikace zahrnuta i cena služeb spojených s užíváním
nebytových prostor, je nájemní smlouva neplatná (§ 3 odst. 4 zák. č. 116/1990 Sb.), a to absolutně.“
nebo
Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3487/2006 ze dne 24.
9. 2007:
"Bylo-li "nájemné“ sjednáno pevnou částkou (za jednotku
plochy) s tím, že v této částce byla zahrnuta úhrada za elektrickou energii,
vodné, stočné, teplo atd. bez rozlišení částky nájemného a úhrad dalších, pak
je taková smlouva absolutně neplatná podle § 3 odst. 4 cit. zák., neboť v ní
absentuje stanovená náležitost – výše nájemného.“
Oba rozsudky jsou sice vydány dle již neplatné právní úpravy
(§ 3 ZNNP byl novelizován), přesto se však dá říci, že jejich závěry platí. Pouze
neplatnost takové smlouvy by mohla být shledána pro neurčitost dle § 37 ObčZ.
Dále doporučujeme stanovit splatnost nájemného, i když to
není podstatnou náležitostí smlouvy. Nájemné bývá většinou splatné měsíčně,
výjimkou však není ani ročně stanovené nájemné. Pokud se smluvní strany
nedohodnou smlouvou na splatnosti jinak, pak je nájemné splatné v souladu s § 7 ZNNP v měsíčních splátkách předem vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního
měsíce.
Společnost AKSA s.r.o. si pronajala nebytové prostory od
společnosti KAPA s.r.o. Nájemní smlouva stanovila pouze výši měsíčního
nájemného, nestanovila však jeho splatnost. V takovém případě bude například
nájem za měsíc duben 2011 splatný dne 1. 4. 2011 a za měsíc květen 2011 dne
1.5. 2011.
NahoruSlužby poskytované spolu s nájmem
Se stanovením výše nájemného nebývají takové problémy, jako je
tomu u úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového
prostoru. Zde rozhodně doporučujeme uvést výčet všech služeb, které jsou spolu
s nájmem poskytovány. Většinou jsou služby hrazeny zálohově spolu s nájemným a
jsou jednou ročně vyúčtovány na základě faktur, které pronajímatel obdrží od
dodavatelů těchto služeb.
NahoruTip
Nájemní smlouva by měla být koncipována tak, aby pronajímatel
měl možnost navázat vyúčtování zálohových plateb na služby od dodavatelů. Pro
případ soudního řízení o úhradu nájmu a plateb na služby bývá právě tento bod
největším problémem ze strany pronajímatele. S ohledem na to, že dochází k
posunům cen služeb od dodavatelů pronajímatele, doporučujeme do smlouvy také
vložit právo pronajímatele jednostranně upravit výši zálohových plateb na
služby. V takovém případě by ale smlouva měla obsahovat pravidla, jakým
způsobem může pronajímatel zálohové platby zvýšit a o jakou výši.
NahoruInflační doložka
Pokud dojde během trvání nájemního vztahu ke změně poměrů (nárůst
cen, zvýšení inflace apod.), nemá pronajímatel právo jednostranně se domáhat
zvýšení nájemného, neboť uzavřenou smlouvu lze ve smyslu ustanovení § 493 ObčZ měnit pouze na základě
vzájemného konsensu stran. Situaci lze řešit zařazením inflační doložky do
smlouvy, která stanoví přesný postup při zvyšování nájemného. To je
praktické zejména u dlouhodobějších nájemních vztahů.
NahoruSleva z nájemného
Nastane-li situace, že nájemce nebude moci užívat nebytový prostor
zcela v souladu s podmínkami sjednané nájemní smlouvy, přiznává mu zákon při
splnění určité podmínky nárok na slevu z nájemného. Touto podmínkou je,
že možnost užívat nebytový prostor pouze omezeně je způsobena tím, že
pronajímatel neplní své povinnosti, které pro něj vyplývají ze smlouvy nebo ze
zákona. To bude přicházet v úvahu zejména v případě, že pronajímatel poruší
svou povinnost udržovat nebytové prostory ve stavu způsobilém smluvenému nebo
obvyklému užívání, ale též v případě, že nebude řádně dodávat služby, k jejichž
dodání se v rámci nájemní smlouvy zavázal.
Postup při uplatnění slevy z nájmu se řídí § 675 ObčZ a byl blíže popsán viz 5.2.10.2 Nájemní smlouva – obecná
úprava , na kterou odkazujeme.
NahoruDoba, na kterou se nájem uzavírá
Další podstatnou náležitostí smlouvy je uvedení doby, na kterou
se nájem uzavírá. Pokud tato náležitost ve smlouvě uvedena nebude, pak se
ovšem nejedná o smlouvu neplatnou, ale zákon předpokládá, že se jedná o nájemní
smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou. Určení doby nájmu může být provedeno
například uvedením konkrétního data, kdy nájem končí, nebo počtem dnů, měsíců
či let, na které se nájem uzavírá. Určení doby nájmu však nemusí být vázáno
pouze na konkrétní časový údaj, ale může být vázáno i na určitou událost.
Společnost ASKO s.r.o. si staví vlastní budovu, do které chce
umístit sídlo. Přesné datum kolaudace a možnosti přestěhování do nové budovy
však nejsou společnosti dosud známy. V současné chvíli užívá pronajaté nebytové
prostory, které chce po dostavbě budovy opustit. Proto s pronajímatelem
uzavřela smlouvu, že nájemní vztah se uzavírá na dobu po uplynutí dvou měsíců
ode dne, kdy bude vydán kolaudační souhlas na budovu, do které se chce
společnost ASKO s.r.o. přestěhovat.
V tomto případě je doba nájmu vázána nikoliv na konkrétní časový
údaj, ale na určitou událost – nájem skončí 2 měsíce po vydání kolaudačního
souhlasu. Určení doby nájmu však musí být dostatečně určité, aby nemohlo dojít
k pochybnostem.
NahoruÚdaj o předmětu podnikání
Pokud se jedná o nájem sjednaný k účelu podnikání, je podstatnou
náležitostí smlouvy také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v
pronajatém nebytovém prostoru. Do nájemní smlouvy opište přesné znění
předmětu podnikání, které je uvedeno v nájemcově živnostenském výpisu.
Do nájemní smlouvy bude uveden pouze ten předmět podnikání, který
nájemce bude ve skutečnosti v nebytových prostorách provozovat. Nájemce totiž
může disponovat i jinými podnikatelskými oprávněními, která nemusí provozovat v
pronajatých nebytových prostorech. Ze živnostenského zákona totiž vyplývá, že
podnikatel nemusí mít pouze jednu provozovnu, jejich množství není zákonem
nijak omezeno. Nájemce proto může například v…