Smlouva o nájmu bytu - vznik nájemního poměru, podstatné náležitosti smlouvy

15.5.2.10.3

Smlouva o nájmu bytu – vznik nájemního poměru, podstatné náležitosti smlouvy

Mgr. Pavla Krejčí

 NahoruZákladní definice

Smlouvou o nájmu bytu pronajímatel přenechává za úplatu nájemci prostory, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k bydlení, aby je nájemce dočasně (ve sjednané době) užíval a nájemce se zavazuje hradit pronajímateli sjednané nájemné.

 NahoruZákladní definice

 NahoruNájem bytu je chráněn

Nájem bytu je vedle vlastnického práva k domu či bytu nejrozšířenějším právním důvodem bydlení. Nájem bytu slouží k zabezpečení jedné ze základních lidských potřeb, a proto občanský zákoník stanoví, že nájem bytu je chráněn; z tohoto důvodu jej pronajímatel může vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně, a v některých případech je pronajímatel dokonce povinen v případě skončení nájmu poskytnout nájemci bytovou náhradu.

Povaha nájmu bytu jako nájmu chráněného je také důvodem jeho samostatné úpravy v rámci obecné úpravy nájemní smlouvy.

 NahoruPovinné náležitosti

Nájemní smlouva musí obsahovat:

• označení smluvních stran,

• označení bytu,

• označení příslušenství bytu,

• rozsah jejich užívání,

• způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši.

 NahoruForma smlouvy

Smlouva o nájmu bytu má ze zákona předepsánu písemnou formu. Nedodržení této formy znamená absolutní neplatnost smlouvy ve smyslu ustanovení § 40 ObčZ. V této souvislosti považujeme za vhodné též připomenout, že nejen pro smlouvu samotnou, nýbrž i pro jakékoli její, byť drobné změny, je nutná písemná forma. Jakékoli ústní dohody mezi pronajímatelem a nájemcem ke změně smlouvy nemohou vést a to ani ke změně dílčí. To platí i pro případné ukončení nájemní smlouvy.

 NahoruPojem byt

Pojem byt občanský zákoník nedefinuje, bude tedy třeba vycházet z definice obsažené ve stavebně-právních předpisech. Bytem se rozumí soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňují požadavky na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu užívání určeny. Pro posouzení otázky, zda místnost či soubor místností jsou bytem, je právně významný právní vztah založený pravomocným kolaudačním rozhodnutím, nikoliv faktický způsob jejich užívání. (K tomu například rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 400/2000 ).

 NahoruIdentifikace bytu ve smlouvě

Byt musí být v nájemní smlouvě identifikován tak, aby byl nezaměnitelný s jiným bytem. To však nezanesená, že by musel být identifikován údaji uvedenými v katastru nemovitostí, tedy údaji, jejichž uvedení je vyžadováno pro smlouvy o převodu nemovitostí. Postačí například, pokud bude například uvedeno číslo bytu, patro a adresa domu, ve kterém se byt nachází. Nemusí být rozhodně uvedena žádná kategorie bytu, neboť současná právní úprava pojem kategorie bytu nezná. Dle současné judikatury však ani uvedení patra není podstatnou náležitostí smlouvy.

Podstatnou náležitostí smlouvy není ani uvedení velikosti bytu, ani počtu a popisu účelu užití jednotlivých místností bytu, či jejich obytná plocha. Dokonce nemusí být uvedena ani celková plocha bytu. Přesto jsou tyto údaje v nájemních smlouvách většinou uváděny. Tyto údaje minimálně slouží jako zpřesnění údajů, kterými je byt identifikován.

 NahoruPříslušenství

Podstatnou náležitostí smlouvy je ovšem uvedení tzv. příslušenství bytu. Příslušenstvím bytu jsou v souladu s ustanovením § 121 odst. 2 ObčZ vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Příslušenství není samostatným předmětem nájemního vztahu, ale řídí se režimem právního vztahu nájmu bytu, k němuž patří. Vedlejšími místnostmi jsou místnosti, které nelze považovat za obytné, ale které jsou určeny k tomu, aby byly užívány s bytem, jako jsou např. komory, koupelny, předsíně, samostatné WC aj. Vedlejšími prostory jsou pak prostory místěné mimo byt, které jsou určeny vlastníkem domu ke společnému užívání spolu s bytem. Mohou to být například sklepy, sklepní kóje, prádelny apod. Příslušenstvím bytu ovšem mohou být pouze takové místnosti či prostory, které slouží k uspokojování bytových potřeb.

Garáž nikdy nemůže tvořit příslušenství bytu, neboť není určena k uspokojování bytových potřeb. (K tomu například rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 4. 4. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2340/1999).

Uvedení příslušenství bytu je podstatnou náležitostí smlouvy. Ovšem je třeba rozlišovat, o jaké příslušenství se jedná. Příslušenství, které se nachází v samotném bytě, tedy především koupelny, WC, předsíně apod., jsou identifikovány již samotným označením bytu a není třeba je podle našeho názoru výslovně uvádět. Příslušenstvím, jež je nezbytné do nájemní smlouvy uvést, jsou především vedlejší prostory, které vlastník bytu či domu určil ke společnému užívání s bytem, tedy např. sklep či komora umístěná mimo prostory bytu. Pokud by ovšem nájemní smlouva označení těchto místností a vedlejších prostor neobsahovala, nezpůsobovalo by to zřejmě její neplatnost. Nájemci by pouze nevzniklo právo tyto prostory na základě nájemní smlouvy užívat, respektive v případě jejich užívání by tak činil bez právního titulu.

 NahoruRozsah užití

Další podstatnou náležitostí nájemní smlouvy je rozsah užívání bytu a rozsah užívání jeho příslušenství. Zde je třeba poznamenat, že nelze omezit užívání bytu a příslušenství tak, aby to bylo v rozporu s dobrými mravy. Nájemní smlouva může například omezit užívání příslušenství bytu tak, že bude toto užívání omezeno časově. Je možné si například představit omezené užívání sklepa, který tvoří příslušenství bytu, a to tak, že se smluvní strany dohodnou, jaké věci ve sklepě může nájemce mít nebo kdy může do sklepa vstupovat. Nájemce ovšem například nelze omezit tak, že mu bude umožněno vycházet a vcházet do domu, ve kterém se pronajatý byt nachází, pouze od 7.00 hod do 22.00 hod. Takové omezení by bylo v rozporu s dobrými mravy.

 NahoruŘádné užívání

Pokud nájemní smlouva ujednání o rozsahu užívání bytu neobsahuje, může nájemce užívat byt neomezeně, respektive se rozsah užití bytu a jeho příslušenství řídí zákonem. (K tomu například rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2446/2004.) Nájemce je pak povinen užívat byt takovým způsobem, aby jej užíval řádně, tedy v souladu s jeho stavebně technickým určením, a tak aby bylo v domě vytvořeno prostředí zajišťující ostatním nájemníkům výkon jejich práv. Nájemce bytu a osoby, které s ním žijí ve společné domácnosti, mají vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno.

 NahoruPřiměřenost počtu osob

 NahoruDočasnost a úplatnost nájmu bytu

Velmi důležitým znakem nájmu je jeho dočasnost. Nájem bytu lze sjednat jak na dobu určitou, tak na dobu neurčitou. Není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu určité práce nájemce. Dřívější právní úprava určovala, že se muselo jednat o výkon práce pro pronajímatele. Tato podmínka ale byla ze zákona vypuštěna a nyní již nezáleží na tom, pro koho nájemce práci vykonává.

I nájem bytu sjednaný na dobu neurčitou ale není pojmově trvalým vztahem. Projevem dočasnosti je zde možnost jeho ukončení jednostranným právním úkonem, a to výpovědí některé ze stran nájemního vztahu.

Pro nájem bytu nelze použít ustanovení § 686 odst. 6 ObčZ o automatickém prodlužování nájmu, pokud se ovšem na tom smluvní strany nedohodnou. Byla-li tedy sjednána nájemní smlouva k bytu na dobu určitou, skutečnost, že pronajímatel nepodal do 30 dnů od skončení nájmu žalobu na vyklizení bytu, na skončení nájemního vztahu nic nemění a nájem se neprodlužuje. Smluvní strany se však mohou na automatickém prodlužování nájmu v nájemní smlouvě dohodnout.

 NahoruNájemné

Nájem bytu je vztahem úplatným. V případě, že by byl byt přenechán do užívání bezúplatně, pak by nešlo o nájem bytu, ale o tzv. výpůjčku.

Vedle nájemného musí nájemce hradit i úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, běžně označované jako služby.

Nájemné a úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu

Placení nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu je základní povinností nájemce. Naopak jeho neplacení je důvodem pro to, aby pronajímatel vypověděl nájemci nájem bytu. Povinnost nájemce platit nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu vzniká v okamžiku vzniku nájemního vztahu. Není tedy rozhodné, kdy nájemce začne byt fakticky užívat. Povinnost hradit nájemné má nájemce, nikoliv osoby, které své právo v bytě bydlet odvozují od práva nájemce. Pronajímatel se tedy nemůže po těchto osobách uhrazení nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu domáhat, i když nájemce sám tyto platby nehradí. Je-li ale byt ve společném nájmu, je povinnost společných nájemců platit nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu solidární.

 NahoruZměna výše nájmu

Nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává zásadně dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem.

Pokud se smluvní strany nedohodnou, může strana, která má za to, že výše nájemného neodpovídá hodnotě obvyklé v místě a čase, písemně druhé straně úpravu nájemného navrhnout. Tak může pronajímatel nájemci jednostranně navrhnout zvýšení nájemného nebo naopak nájemce navrhnout pronajímateli jeho snížení. Pokud bude s návrhem na úpravu výše nájemného druhá strana souhlasit, platí, že se nájemné upravuje počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Souhlas musí být udělen písemně. Naopak pokud druhá strana k návrhu na zvýšení nebo snížení nájemného nedá do dvou měsíců od doručení návrhu písemný souhlas, může se ve lhůtě dalších třech měsíců strana, která změnu nájemného navrhovala, obrátit na soud, a žádat, aby výši nájemného určil. Soud na návrh pronajímatele nebo nájemce rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výše nájemného se určuje ke dni podání návrhu na určení nájemného.

 NahoruNeregulované nájemné

K regulovanému nájmu ještě poznámka, že do 31. 12. 2012 není výše uvedený postup aplikovatelný pro byty v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel k…