dnes je 7.8.2022

Input:

Prohlášení vlastníka

30.7.2012, , Zdroj: Verlag Dashöfer

15.5.4.1
Prohlášení vlastníka

Mgr. Pavla Krejčí

Základní právní úprava prohlášení vlastníka je obsažena v zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ZVB“), a to konkrétně v § 4 tohoto zákona.

Základní definice prohlášení

Prohlášení vlastníka je jednostranný právní úkon vlastníka budovy, kterým vlastník určuje prostorově vymezené části budovy, které se na základě tohoto prohlášení a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami a společnými částmi budovy.

Jinými slovy se jedná o dokument, který definuje, co bude v budově považováno za jednotku a co za společnou část budovy. Pokud je vlastníků budovy více, činí toto prohlášení vlastníka tito spoluvlastníci dohromady.

Vznik vlastnictví jednotek

Vlastnictví jednotek vzniká vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí. Prohlášení vlastníka může být do katastru nemovitostí vloženo buď samostatně, nebo se smlouvou o převodu první jednotky v budově. ZVB v § 5 sice možnost samostatného vkladu práv z prohlášení vlastníka neuvádí (naopak výslovně počítá pouze s možností vkladu prohlášení se smlouvou o převodu první jednotky v budově). ČÚZK však ve svých Pokynech č. 24 dovodil možnost samostatného vkladu práv z prohlášení vlastníka a v praxi se tento postup používá častěji než vklad práv z prohlášení vlastníka spolu s první smlouvou o převodu vlastnictví k jednotce.

Forma prohlášení

Prohlášení vlastníka musí být učiněno v písemné formě a musí obsahovat všechny zákonem stanovené náležitosti a přílohy.

Obligatorní náležitosti

Prohlášení musí obsahovat:

  1. označení vlastníka (spoluvlastníků), který prohlášení činí

  2. projev vůle vlastníka (spoluvlastníků) rozdělit budovu na jednotky a společné části

  3. označení budovy údaji podle katastru nemovitostí

  4. čísla jednotek v budově včetně jejich pojmenování a umístění v budově

  5. popis jednotek, jejich příslušenství, podlahovou plochu a popis jejich vybavení

  6. určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek, a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek, pokud se takové prostory v budově nacházejí

  7. stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy

  8. označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv, údaji podle katastru nemovitostí

  9. práva a závazky týkající se budovy, jejích společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek

  10. pravidla pro přispívání spoluvlastníků budovy na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí budovy, popřípadě budovy jako celku

  11. pravidla pro správu společných částí budovy, popřípadě budovy jako celku, včetně označení osoby pověřené správou budovy

  12. k prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí budovy, s údaji o podlahových plochách jednotek.

Nyní k jednotlivým náležitostem podrobněji:

ad a) Označení vlastníka/spoluvlastníků

V případě, že bude prohlášení vlastníka činit fyzická osoba, musí být identifikována:

  • - jménem a příjmením,
  • - rodným číslem, bylo-li jí přiděleno, popřípadě datem narození,
  • - bydlištěm.

U právnických osob pak musí být uvedeno minimálně:

  • - obchodní firma,
  • - sídlo,
  • - identifikační číslo.

Spoluvlastníci budovy

Pokud bude prohlášení vlastníka činit více osob – spoluvlastníků, je třeba tyto náležitosti uvést u každé z těchto osob. Pokud je budova ve spoluvlastnictví více osob, musí být účastníky prohlášení všichni spoluvlastníci budovy. Nepostačuje tedy, pokud by prohlášení učinili vlastníci, jejichž spoluvlastnické podíly budou činit nadpoloviční většinu, neboť se jedná o závažnou změnu vlastnického práva.

Pokud budou činit prohlášení podíloví spoluvlastníci budovy, pak jednotky, které na základě prohlášení vzniknou, budou v jejich podílovém spoluvlastnictví. Ideální spoluvlastnický podíl každého spoluvlastníka na každé jednotce pak bude odpovídat původní výši spoluvlastnického podílu spoluvlastníka na budově.

Spoluvlastnické dohody

Vlastnictví jednotek v budově, která má více spoluvlastníků, může vzniknout i na základě dohody spoluvlastníků budovy o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nebo na základě rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Podobně je možno postupovat i v případech, kdy budova patří do společného jmění manželů a budova je předmětem vypořádání. V případě dohody spoluvlastníků budovy o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví neplatí, že by každému ze spoluvlastníků vznikl spoluvlastnický podíl na každé jednotce (pokud se tak spoluvlastníci nedohodnou). Naopak spoluvlastníci mohou rozvrhnout vlastnické právo k jednotlivým jednotkám dle svého uvážení. Možnost uzavřít takovou dohodu je však zákonem omezena (především omezení v § 5 odst. 5 ZVB – kdy není možné uzavřít dohodu spoluvlastníků o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví v případech, kdy se v budově nachází bytová jednotka pronajatá fyzické osobě).

O této problematice je v příručce samostatná kapitola týkající se vypořádání spoluvlastnictví či společného jmění manželů vznikem jednotek v budově.

ad b) Projev vůle vlastníka (spoluvlastníků) rozdělit budovu na jednotky a společné části

Projev vůle vlastníka (spoluvlastníků) rozdělit budovu na jednotky a společné části by měl být srozumitelný a určitý. Tento projev může být vyjádřen například slovy:

"Vlastník budovy prohlašuje, že v souladu s ustanovením § 4 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) v platném znění, vymezuje v budově jednotky a společné části budovy tak, jak je dále uvedeno v tomto prohlášení.“

ad c) Označení budovy údaji podle katastru nemovitostí

Budovou ve smyslu zákona o vlastnictví bytů se myslí trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal.

Samostatnost budovy

Budova musí být samostatnou věcí z hlediska občanskoprávních vztahů. Nelze proto prohlášením vlastníka rozdělit na jednotky pouze část budovy.

Sekce budovy

Výjimkou jsou ale části budovy, které lze dle zákona o vlastnictví bytů označit za sekci. Sekce je část budovy, která má samostatný vchod a je označena číslem popisným; musí být též stavebně technicky uspořádána tak, že může samostatně plnit funkci budovy.

Typickou částí budovy, kterou lze za splnění výše uvedených podmínek označit za sekci, jsou většinou jednotlivé panelákové či činžovní vchody, pokud nejsou například propojeny společnými sklepy či jinými místnostmi. Při vkladu prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí, které se bude týkat pouze sekce budovy, musí být katastrálnímu úřadu doloženo potvrzení příslušného stavebního úřadu, že sekce je stavebně a techniky uspořádána tak, že může plnit samostatně základní funkci budovy. Pokud vlastník potvrzení stavebního úřadu nedoloží ani později na výzvu katastrálního úřadu, katastrální úřad se sám v rámci řízení o povolení vkladu práva dotáže stavebního úřadu, zda se jedná o sekci ve smyslu ZVB.

Budova musí být v prohlášení vlastníka označena údaji dle katastru nemovitostí, a to konkrétně údaji dle § 5 zák. č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí (katastrální zákon) ve znění pozdějších předpisů.

Údaje o budově

Budova musí být v prohlášení označena:

  • - označením pozemku, na němž je postavena,
  • - číslem popisným nebo evidenčním, případně, pokud se číslo popisné ani evidenční budově nepřiděluje, způsobem jejího využití,
  • - v případě budov s číslem popisným či evidenčním též příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena.

Příklad správného označení budovy:

Budova, jíž bylo přiděleno č.p.:
budova č.p. 1580 umístěná na pozemku p.č. 48/95 v katastrálním území
Strašnice, obec Praha, okres Hlavní město Praha

Budova, jíž nebylo přiděleno č.p.:
budova garáží bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 48/95 v katastrálním území
Strašnice, obec Praha, okres Hlavní město Praha

ad d) Čísla jednotek v budově včetně jejich pojmenování a umístění v budově

Jednotky dělíme na jednotky bytové a jednotky nebytové.

Bytová jednotka

Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.

Nebytová jednotka

Nebytovou jednotkou může být pak místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovou jednotkou však nemohou být příslušenství bytu nebo nebytového prostoru nebo společné části budovy.

Rozhodnutí stavebního úřadu o způsobu užívání

Pro rozlišení, zda je jednotka bytem či nebytovým prostorem, je tedy zejména důležité, k jakému účelu užívání je jednotka určena dle rozhodnutí stavebního úřadu. Takzvané kolaudační rozhodnutí stavební úřad vydával ještě za účinnosti starého stavebního zákona č. 50/1976 Sb. V současné době dle nového stavebního zákona č. 183/2006 Sb. se již kolaudační rozhodnutí nevydává. Za rozhodnutí ve smyslu ZVB je nyní třeba považovat takzvaný kolaudační souhlas, který ovšem není správním rozhodnutím. Právo užívat jednotku však může vzniknout v souladu s § 119 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon ve znění pozdějších předpisů, též pouhým oznámením adresovaným stavebnímu úřadu o záměru započít s užíváním stavby.

Jak však naznačuje soudní praxe, pro určení charakteru jednotky nemusí být vždy rozhodující rozhodnutí stavebního úřadu, ale důležitý je i faktický způsob užívání jednotky.

"Judikatura Nejvyššího soudu nepodmiňuje platnost prohlášení vlastníka (§ 4 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů) jeho bezpodmínečným souladem s kolaudačním rozhodnutím ........ Jde-li o místnosti, které jsou prokazatelně po desetiletí s vědomím a souhlasem stavebního úřadu užívány jako obytné, může soud posuzující charakter domu vycházet z toho, že jde o obytné místnosti, i když kolaudační rozhodnutí takové určení neobsahuje. I když v této věci byla řešena poněkud jiná problematika, je z něj zjevné, že občanskoprávní vztahy nemusí být totožné se vztahy stavebněprávními, založenými kolaudačním rozhodnutím (podobně viz rozsudek ze dne 1. listopadu 2007, sp. zn. 28 Cdo 1796/2007, Soubor civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu č. C 5573). Otázka, zda v dané věci je nesoulad prohlášení vlastníka s kolaudačním rozhodnutím natolik zásadní, že je důvodem neplatnosti prohlášení, je již věcí individuálního posouzení, při kterém je třeba přihlédnout k faktickému stavu domu.“

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 3. 2002; sp. zn. 22 Cdo 333/2002

"Žalobci zajisté pochybili, jestliže ve svém prohlášení k domu č.p. 419 v k.ú. S. zahrnuli, v rozporu se stále platným kolaudačním určením, "bývalý“ domovnický byt nikoli mezi bytové jednotky, ale do společných částí domu. Tuto chybu, která protiřečí ustanovení § 2 písm. b), g) zákona č. 72/1994 Sb., však lze zhojit cestou opravy v katastrálním operátu podle katastrálního zákona č. 344/1992 Sb. Zatím však není důvodu posuzovat prohlášení spoluvlastníků ani jako částečně, natož zcela neplatné. Následky dosud zapsané nesprávnosti nikoho bezprostředně nepoškozují a není ve veřejném zájmu zpochybňovat platnost v zásadě jinak správného dokumentu a jeho zápisu v katastru.“

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. února 2005; sp. zn. 28 Cdo 2120/2004

"Z ustanovení § 4 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů zcela jednoznačně vyplývá, že je to vlastník budovy, který svým prohlášením určuje, které části budovy se stanou jednotkami, a které části budovy budou společnými částmi domu.“

Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 13. 9. 2002; sp. zn. 35 Ca 28/2001

Předmětem zápisu v katastru nemovitostí též může být rozestavěný byt či nebytový prostor.

Rozestavěná bytová jednotka

Rozestavěnou bytovou jednotkou je místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěna v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

Rozestavěná nebytová jednotka

Rozestavěnou nebytovou jednotkou je myšlena místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k jiným účelům než k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

Čestné prohlášení vlastníka

V případě, že vlastník bude chtít učinit prohlášení vlastníka ve vztahu k budově, ve které se nacházejí rozestavěné bytové či nebytové jednotky, pak musí být k prohlášení vlastníka přiloženo čestné prohlášení s úředně ověřeným podpisem, že rozestavěné jednotky jsou již v takové fázi výstavby, že splňují výše uvedenou zákonnou definici rozestavěné bytové či nebytové jednotky. Toto čestné prohlášení může být též součástí textu prohlášení vlastníka.

Číslo jednotky

Každé jednotce v budově musí být v prohlášení vlastníka přiděleno číslo. Číslování je zcela na vůli vlastníka. Číslo jednotky však musí být unikátní. Dle pokynů katastrálního úřadu, jsou pak jednotky identifikovány číslem popisným a číslem jednotky, přičemž tento údaj může mít dohromady maximálně osm míst – číslo je v katastru zapsáno ve tvaru DDDD/JJJJ, kde DDDD vyjadřuje číslo popisné budovy a JJJJ číslo jednotky. Pokud budova číslo popisné nemá, pak je jednotka katastrálním úřadem pomocně očíslována a je identifikována pouze vlastním číslem jednotky.

Popis umístění jednotky

Prohlášení vlastníka musí dále obsahovat popis umístění jednotky v budově. Většinou postačí, pokud je umístění jednotky popsáno pomocí patra (nadzemního podlaží). V případě, že se jedná o prohlášení vlastníka budovy s více vchody, které mají samostatná čísla popisná, pak by mělo být uvedeno i číslo popisné části, ve které se jednotka nachází. V katastru nemovitostí je pak tato jednotka označena číslem popisným vchodu a je proto možné, aby se čísla jednotek v budově v jiných vchodech shodovala.

Vlastník činí prohlášení vlastníka budovy k budově č.p. 888, 889 a 890 umístěné na pozemích p.č. 555/1, 555/2, 555/3 v k.ú. Vrchotovy Janovice. V každém vchodu se nachází 10 jednotek a vlastník je očísluje v každém vchodu číslem od 1 do 10.

Pojmenování jednotek

Pokud se týká pojmenování jednotek, pak u bytů postačí, pokud jsou označeny jako byty. Pojmenování nebytových jednotek by pak v zásadě mělo vycházet z kolaudačního určení těchto jednotek. V zásadě pro účely zápisu do katastru nemovitostí rozlišujeme následující typy nebytových jednotek:

  • - ateliér,
  • - garáž,
  • - dílna nebo provozovna,
  • - jiný nebytový prostor.

Pokud se týká jiného nebytového prostoru – rozhodně by v prohlášení vlastníka neměla být jednotka označena pouze jako jiný nebytový prostor, ale konkrétněji dle svého skutečného využití – například – sklad, prodejna, kanceláře apod.

ad e) Popis jednotek, jejich příslušenství, podlahová plocha a popis jejich vybavení

Kromě údajů uvedených pod písmenem d) je nutné ve vztahu k jednotkám do prohlášení uvést:

  • - popis jednotek – tedy popsat všechny místnosti jednotky včetně jejich podlahové plochy a jejich určení, například kuchyně, pokoj, ložnice, kancelář apod.,
  • - popis příslušenství jednotky – (např. koupelna, WC, sklep),
  • - popis vybavení jednotky – stačí popsat základní vybavení, které se v jednotce nachází, např. vodovodní baterie, vana, toaletní mísa se splachovačem apod. Naopak se nedoporučuje uvádět vybavení jednotky, které není s jednotkou pevně spojeno – například nábytek, kuchyňská linka, kuchyňské spotřebiče apod.,
  • - podlahová plocha jednotky – viz dále.

Podlahová plocha bytu

Podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu se rozumí podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu. Do podlahové plochy se tedy započítává pouze podlahová plocha místností a nikoliv podlahová plocha dalších prostor, které místnostmi nejsou, např. lodžie, sklepní kóje, garážová stání, balkóny apod. Místností se pak rozumí prostor ohraničený podlahovou plochou, stropem a pevnými stěnami. Do plochy místnosti se započítá celá plocha místnosti bez ohledu na podchodnou výšku. Do ploch místností se však nezapočítávají příčky, mezistěny, sloupky apod.

Podlahová plocha nebytové jednotky

Podlahovou plochou nebytového prostoru se rozumí podlahová plocha všech místností nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem, popřípadě s rozestavěným nebytovým prostorem; do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru.

Stejná pravidla pro výpočet podlahových ploch platí i pro rozestavěné bytové a nebytové jednotky.

ad f) Určení společných částí domu

Společnými částmi domu jsou části budovy určené pro společné užívání, zejména základy, střecha,

Nahrávám...
Nahrávám...