Nájemní smlouva z daňového hlediska

15.5.2.10.7

Nájemní smlouva z daňového hlediska

Základní daňové dopady nájemní smlouvy jsou do daně z příjmů a do daně z přidané hodnoty.

 NahoruDaň z příjmů

Z pohledu daně z příjmů, která je upravena zákonem č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jako "ZDP“), je nutné posoudit příjem z nájemného na straně pronajímatele a výdaj či náklad na nájemné z pohledu nájemce.

 NahoruDaňový režim fyzické osoby

Jestliže pronajímatel dosahuje příjmu z pronájmu, další daňový režim závisí od toho, zda je pronajímatel fyzickou či právnickou osobou. Pokud se jedná o fyzickou osobu, potom tento příjem:

představuje příjem z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti podle § 7 ZDP, pokud předmět tohoto nájmu je součástí obchodního majetku poplatníka ve smyslu § 4 odst. 4 ZDP,

představuje příjem z pronájmu podle § 9 ZDP, pokud předmět nájmu není součástí obchodního majetku poplatníka,

přestavuje ostatní příjem podle § 10 ZDP, pokud se jedná o příležitostný pronájem movitých věcí. Příjmy z příležitostného pronájmu movitých věcí jsou osvobozeny od daně, pokud v úhrnu s ostatními příjmy podle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP (tj. příjmy z příležitostných činností včetně příjmů ze zemědělské výroby, která není provozována podnikatelem) nepřesáhnou ve zdaňovacím období částku 20 000 Kč. Je ale nutné zdůraznit, že se musí jednat o pronájem movitých věcí, pronájem nemovitých věcí je vždy, i když je možné jej posoudit jako příležitostný, součástí příjmů podle § 7 nebo § 9 ZDP a osvobození se na něj tedy nevztahuje. Také je nutné upozornit, že ZDP neupravuje blíže, co se rozumí pojmem "příležitostný pronájem“ a v praxi bývají při výkladu tohoto pojmu problémy a spory se správci daně.

 NahoruDaňový režim právnické osoby

Jestliže se jedná o poplatníka, který je právnickou osobou, příjem z pronájmu je vždy předmětem daně a je součástí celkového základu daně poplatníka. Situace je tedy u právnických osob podstatně jednodušší. Určité výjimky se vztahují pouze na neziskové subjekty, a to na pronájem státního majetku, který není předmětem daně [§ 18 odst. 4 písm. d) ZDP], osvobozeny jsou také některé příjmy z pronájmu u nadací [§ 19 odst. 1 písm. r) ZDP].

Co se týká uplatnění daňových výdajů či nákladů k příjmům z pronájmu, poplatník, který je fyzickou osobou, může zvolit, zda uplatní skutečné výdaje, tj. doložené odpovídajícími doklady, či zda uplatní výdaje v paušální výši. V případě příjmů podle § 7 ZDP je jejich výše stanovena v § 7 odst. 7 ZDP a činí 80 %, 60 % nebo 40 % z příjmů, podle druhu vykonávané činnosti. V případě příjmů podle § 9 ZDP činí výše paušálních výdajů 30 % z příjmů, u příjmů podle § 10 ZDP lze uplatnit pouze skutečné výdaje.

V případě poplatníků, kteří jsou právnickými osobami, lze uplatnit pouze výdaje ve skutečné výši.

Z pohledu nájemce je potom hlavní případná daňová uznatelnost nájemného. Jak vyplývá z ustanovení § 24 odst. 2 písm. h) ZDP, nájemné je daňovým nákladem v souladu s účetními předpisy, tj. tak, jak je zaúčtováno v časové a věcné souvislosti. V případě…