Nájemní smlouva - obecná úprava

15.5.2.10.2

Nájemní smlouva – obecná úprava

Nájem vzniká na základě nájemní smlouvy. Obecná ustanovení o nájemní smlouvě jsou obsažena v § 663 až § 684 ObčZ.

 NahoruZákladní rysy nájmu

Základním rysem nájmu je:

 NahoruForma nájemní smlouvy

Obecně není pro nájemní smlouvu předepsána žádná forma, ve které by musela být uzavřena – to znamená, že může být uzavřena jak ústně, tak písemně. Pro některé typy nájmů (například nájem bytu, nájem nebytových prostor, nájem podniku) však je obligatorně předepsána forma písemná. Blíže o tom u jednotlivých typů nájmů.

 NahoruSubjekty smlouvy

Subjekty smlouvy označujeme jako pronajímatele a nájemce.

 NahoruOsoba oprávněná k pronájmu

Pronajímatelem může být především vlastník věci, která se má stát předmětem nájmu. K platnému vzniku nájemní smlouvy však v některých případech není podmínkou, aby pronajímatel byl vlastníkem předmětu nájmu. Oprávněným pronajímatelem totiž může být i osoba od vlastníka odlišná, například oprávněný držitel věci.

Pronajímatelem také mohou být osoby, které mají k tomuto úkonu zákonem stanovené oprávnění – například insolvenční správce ve vztahu k věcem, které má v majetkové podstatě, společenství vlastníků jednotek ve vztahu ke společným částem domu nebo k jednotkám, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě. Oprávnění k uzavření nájemní smlouvy může vyplývat i z uzavřené smlouvy s vlastníkem věci – například na základě smlouvy o výpůjčce, v níž se na tomto postupu účastníci dohodnou.

 NahoruMnohost pronajímatelů

Na straně pronajímatele nemusí vždy vystupovat pouze jeden subjekt, ale pronajímatelů jedné věci může být i více. K takovému případu bude docházet nejčastěji v případech, kdy bude pronajímaná věc ve spoluvlastnictví nebo ve společném jmění manželů těchto subjektů.

 NahoruPodíloví spoluvlastníci

V případech podílového spoluvlastnictví jsou v souladu s § 139 odst. 1. ObčZ z právních úkonů týkajících se společné věci oprávněni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně. O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.

V případech běžného pronájmu to tedy znamená, že o pronajmutí věci rozhoduje většina spoluvlastníků počítána dle jejich podílů. Neznamená to však automaticky, že o pronájmu může rozhodnout spoluvlastník/ci s většinovým podílem bez toho, aniž by o tom informovali spoluvlastníky s podílem menšinovým. K tomu, aby byla za takové situace platně uzavřena nájemní smlouva, musí dojít k "hlasování“ (rozhodování) spoluvlastníků o tom, zda nájemní smlouva má být uzavřena.

Ačkoliv v takto nastalém případě budou nájemní smlouvu jako pronajímatelé uzavírat většinou pouze společníci většinoví (a ne ti, co s pronájmem nesouhlasili), tak přesto nájemní smlouva je pro přehlasované spoluvlastníky závazná. Přehlasovaní spoluvlastníci se pak nemohou bránit proti rozhodnutí většiny žalobou u soudu a jsou z této smlouvy vázáni.

 NahoruPředmět pronájmu v SJM

V případech, kdy na straně pronajímatele stojí manželé, je situace o poznání složitější. Ačkoliv zákon říká, že obvyklou správu majetku náležejícího do společného jmění manželů může vykonávat kterýkoliv z manželů, není zřejmé, zda se touto obvyklou správou rozumí i uzavření nájemní smlouvy. Judikatura doposud na tuto otázku nijak uspokojivě neodpověděla. Proto doporučujeme, aby nájemní smlouvu na straně pronajímatelů uzavírali oba manželé.

 NahoruNájemce

Na straně nájemce může prakticky vystupovat kterákoliv osoba či osoby (i na straně nájemce může vystupovat více subjektů). Určitá zákonem stanovená omezení a specifika jsou pouze u nájmu bytů. O tom podrobněji kapitola, která se zabývá nájemní smlouvou k bytu.

Po dobu trvání smlouvy může dojít při splnění zákonem stanovených předpokladů ke změně subjektu nájmu – a to jak na straně pronajímatele, tak i na straně nájemce.

 NahoruZměna vlastnictví k předmětu nájmu

V souladu s ustanovením § 680 ObčZ, pokud dojde v průběhu trvání nájmu ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvateli prokázána. Nabyvatel vlastnického práva tedy zcela vstupuje do postavení pronajímatele a je vázán úkony předchozího pronajímatele. Změna na straně pronajímatele tedy není ze strany pronajímatele důvodem k podání výpovědi. To však neplatí v případech nájmu věci movité. V případech nájmu k věci movité sice nový vlastník vstoupí do všech práv a povinností pronajímatele, ale je oprávněn smlouvu vypovědět. A to i v případech, kdy smlouva byla uzavřena na dobu určitou.

 NahoruVýpovědní doba při změně vlastnictví

Výpověď pro změnu subjektu na straně pronajímatele musí být dána v nejbližším výpovědním období, pokud je stanoveno zákonem nebo dohodou. Pokud není dána konkrétní výpovědní lhůta dohodou či speciální právní úpravou, platí obecná výpovědní lhůta uvedená v § 677 ObčZ; tedy v případě nemovitostí tři měsíce, v případě věcí movitých měsíc jeden. Zákonem jsou v závislosti na předmětu nájmu stanoveny také jiné výpovědní lhůty (např. pro nájem pozemků patřících do zemědělského půdního fondu). Takto stanovená lhůta k podání výpovědi je prekluzivní; tzn., že výpověď učiněná po uplynutí takto stanovené lhůty by byla shledána neplatnou.

 NahoruZměna vlastnictví a placení nájemného

Velmi zajímavý dopad má změna subjektu na straně pronajímatele pro placení nájemného. Situací, které mohou nastat je celá řada. Uveďme si alespoň některé z nich na konkrétních příkladech:

 NahoruZměna na straně nájemce

Pokud se týká možné změny na straně nájemce, je třeba říci, že pokud smlouva nebo zákon nestanoví něco jiného, tak ke změně může dojít prakticky jenom v případě smrti nájemce – fyzické osoby nebo při zániku právnické osoby bez likvidace. Zvláštní právní úprava přechodu nájmu je pak stanovena pro nájem bytu, kdy dochází při splnění za zákonem stanovených podmínek ke změně subjektu na straně nájemce. O tom blíže kapitola o nájmu bytu.

Pokud se týká nájemce, mohou smluvní strany také uzavřít dohodu o tom, že do práv a povinností nájemce vstupuje jiný subjekt.

Nyní již k jednotlivým pojmovým znakům nájemní smlouvy:

Předmět nájmu

 NahoruPředmět nájmu

Předmětem nájmu jsme se již zabývali v úvodu této kapitoly. Proto k předmětu nájmu již jen velmi krátce.

Předmětem nájmu mohou být nejenom věci (a to jak věci movité, tak věci nemovité), ale i byty a nebytové prostory, a pokud to jejich povaha připouští, pak i jiné majetkové hodnoty. V odborné literatuře se dokonce objevují názory, že předmětem nájmu mohou být i práva. Předmětem nájmu může být i pouze část věci či část bytového či nebytového prostoru, pokud to jejich povaha připouští. Předmět nájmu musí být v zásadě k pronájmu způsobilý – to znamená, že musí naplňovat základní předpoklad nájmu, kterým je způsobilost k užívání nebo braní užitků a nesmí být užíváním spotřebováván, ale pouze opotřebován. Z tohoto důvodu nemůže být předmětem nájmu například hromada uhlí určená ke spálení.

 NahoruPopis předmětu nájmu

Předmět nájmu musí být ve smlouvě definován dostatečně určitě. Pro některé typy nájmu (například pro nájem bytu) je dokonce předepsáno, jakým způsobem má být předmět nájmu definován.

 NahoruZměny na předmětu nájmu

Nájemce není oprávněn provádět žádné změny na předmětu nájmu bez souhlasu pronajímatele. Souhlas pronajímatele může být udělen jak ústně, tak písemně. V případě soudního sporu ovšem bude většinou na nájemci prokázat, že mu byl souhlas udělen. Z tohoto hlediska je písemná forma souhlasu pro nájemce samozřejmě výhodnější. Souhlas může být také dán přímo v nájemní smlouvě, což bývá velmi obvyklé, neboť nájemci bývá umožněno uvést předmět nájmu do stavu, který mu bude vyhovovat pro účely jeho užívání. Souhlas by měl být v zásadě dán předem. Následné udělení souhlasu však může vadný stav zhojit.

Změnami se ovšem nerozumí opravy předmětu nájmu – tedy uvedení předmětu nájmu do původního stavu tak, aby mohl být předmět nájmu užíván v souladu s jeho smluveným či obvyklým určením.

Užívat předmět nájmu je právem nájemce a nikoliv jeho povinností. To však neplatí v případech, kdyby neužíváním věci byla věc znehodnocena více než jejím užíváním, a v případech, kdy se smluvní strany dohodou na tom, že nájemce je povinen věc užívat.

Práva nájemce na úhradu nákladů nebo na úhradu zhodnocení

Pokud nájemce souhlas pronajímatele k provedení změn získá, může úhradu nákladů spojenou s případnou změnou požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je nájemce oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu, po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal-li se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Toto zákonné ustanovení je ovšem dispozitivní a smluvní strany se mohou dohodnout jinak, tedy i tak, že nájemci nenáleží po skončení nájmu žádné finanční plnění v souvislosti se zhodnocením předmětu nájmu, respektive, že se nájemce tohoto práva vzdává.

 NahoruZměny bez souhlasu pronajímatele

Provede-li nájemce změny na věci bez souhlasu pronajímatele, je povinen po skončení nájmu uvést věc na své náklady do původního stavu. Hrozí-li v důsledku prováděných změn na věci pronajímateli značná škoda, je pronajímatel oprávněn odstoupit od smlouvy.

 NahoruUžívání předmětu nájmu a jeho účel

 NahoruUžívání předmětu nájmu a jeho účel

Pronajímatel je povinen přenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven, k užívání obvyklému. Uvedení účelu užívání proto není podstatnou náležitostí smlouvy, účel užívání může také vyplývat z podstaty předmětu nájmu. Pokud ovšem není účel užívání uveden, je nájemce povinen užívat předmět nájmu pouze k účelu obvyklému.

Ustanovení je dispozitivní. Smluvní strany si mohou dohodnout, že předmět nájmu uvede do stavu způsobilého k užívání nájemce a že nájemce jej bude v tomto stavu udržovat.

 NahoruÚdržba předmětu nájmu

Pronajímatel má nejenom povinnost předat předmět nájmu ve stavu způsobilém k dohodnutému nebo obvyklému užívání, ale také má povinnost v tomto stavu předmět nájmu udržovat. Tato povinnost však v sobě nezahrnuje povinnost udržovat předmět nájmu přesně ve stavu, v jakém byl nájemci předán – předmět nájmu se totiž může zhoršovat o takzvané běžné opotřebení.

 NahoruPřístup k předmětu nájmu

Za účelem splnění této povinnosti pronajímatele musí nájemce umožnit pronajímateli k předmětu nájmu přístup. Právo přístupu pronajímateli svědčí též za účelem kontroly, zda nájemce užívá věc řádně. Pronajímatel ovšem nesmí tohoto svého práva zneužívat, takové šikanózní jednání by bylo v rozporu s dobrými mravy.

 NahoruPrávo k odstoupení od smlouvy

Pokud pronajímatel výše uvedené povinnosti neplní a neudržuje předmět nájmu ve stavu způsobilém k užívání, vzniká nájemci právo k odstoupení od nájemní smlouvy. Nájemce tak může od nájemní smlouvy odstoupit kdykoliv, byla-li:

Toto právo však nájemce nemá v případech, kdy věděl o nezpůsobilosti předmětu nájmu k užívání v době uzavření smlouvy, a v případech, že by nezpůsobilost věci byla způsobena porušením povinností nájemce.

 NahoruOhlašovací povinnost nájemce

Pro pronajímatele je s ohledem na to, že předmět nájmu nemá pod svou kontrolou, někdy obtížné zjistit, že věc není způsobilá k užívání. Z tohoto důvodu má nájemce ohlašovací povinnost vůči pronajímateli. Nájemce je povinen oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu potřeby oprav, které má pronajímatel provést.

 NahoruTip

V oznámení nemusí nájemce uvést potřebu konkrétních oprav, stačí pouze sdělit, že předmět není způsobilý k užívání a že jsou k obnovení jeho způsobilosti třeba nějaké opravy.

Při porušení oznamovací povinnosti odpovídá nájemce za škodu způsobenou nesplněním povinnosti a nemá nároky, které by mu jinak příslušely pro nemožnost nebo omezenou možnost užívat předmět nájmu; zejména mu tedy nesvědčí nárok na uplatnění slevy či nárok na prominutí nájmu. V případě, že by vinou prodlení nájemce se splněním oznamovací povinností došlo ke škodám na předmětu nájmu, pak nájemce za tyto škody odpovídá.

U některých zvláštních právních úprav nájmů je povinnost pronajímatele udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém užívání omezena a přenesena na nájemce.

Nájemce je povinen snášet omezení v užívání pronajaté věci v rozsahu nutném k provedení oprav a udržování věci pronajímatelem. Jednání pronajímatele nesmí být šikanózní, to znamená, že pronajímatel nesmí svého práva nadužívat.

Pokud pronajímatel nesplní svou povinnost k provedení oprav či údržby věci tak, aby věc byla způsobilá ke smluvenému nebo obvyklému užívání (pronajímatel ani na základě výzvy nájemce údržbu či opravy neprovede), vzniká právo k provedení oprav a údržby nájemci, který následně má vůči pronajímateli právo na refundaci nákladů spojených s touto opravou nebo údržbou.

 NahoruTip

Ustanovení o údržbě předmětu nájmu je dispozitivní. Povinnost k údržbě předmětu nájmu může být přenesena i na nájemce. V zásadě doporučuji, aby si smluvní strany do smlouvy přesně sjednaly, co vše je v oblasti údržby povinností nájemce a co je povinností pronajímatele.

 NahoruŠkody způsobené třetími osobami

Pokud došlo k poškození nebo nadměrnému opotřebení předmětu nájmu v důsledku zneužití, odpovídá nájemce i za škody způsobené třetími osobami, kterým umožnil k předmětu nájmu přístup. Zneužitím se rozumí jednání nájemce, které je v rozporu s pravidly řádného užívání. Nájemce však ani v tomto případě neodpovídá za škody způsobené náhodou. Domáhat se takové škody může pronajímatel pouze v prekluzivní lhůtě šesti měsíců; po jejím uplynutí nárok zaniká.

 NahoruPráva třetích osob

Může nastat případ, kdy nějaká třetí osoba uplatňuje k předmětu nájmu práva, která jsou neslučitelná s právem nájemce předmět nájmu nerušeně užívat. V praxi mohou nastat různé situace, včetně toho, že se nějaká třetí osoba bude domáhat vydání předmětu nájmu z titulu vlastnického práva či dokonce mohou být uzavřeny dvě nájemní smlouvy na jeden předmět nájmu. V…