dnes je 17.8.2022

Input:

Smlouva o nájmu nebytových prostor

7.11.2011, , Zdroj: Verlag Dashöfer

15.5.2.10.6
Smlouva o nájmu nebytových prostor

Mgr. Pavla Krejčí

Základní definice

Smlouvou o nájmu nebytových prostor pronajímatel přenechává za úplatu nájemci nebytové prostory, aby je dočasně (ve sjednané době) užíval, a nájemce se zavazuje hradit pronajímateli sjednané nájemné.

Právní úprava

Základní právní úprava smlouvy o nájmu nebytových prostor je obsažena v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, v platném znění (dále jen "ZNNP“). Tento zákon bezprostředně navazuje na § 720 ObčZ, který výslovně stanoví, že nájem a podnájem nebytových prostor je upraven zvláštním zákonem.

Vztah k občanskému zákoníku

Ačkoliv je nájem nebytových prostor upraven zvláštním zákonem, neznamená to, že by se úprava nájemní smlouvy uvedená v občanském zákoníku vůbec na nájem nebytových prostor nepoužila. Právní úprava obsažená v ZNNP je ve vztahu k právní úpravě obsažené v občanském zákoníku právní úpravou speciální a použije se v případě nájmu a podnájmu nebytových prostor přednostně. Právní úprava obsažená v občanském zákoníku se pak jako obecná právní úprava použije pouze v případě, kdy příslušná otázka nebude speciální právní úpravou (tj. právní úpravou obsaženou v ZNNP) řešena, případně bude řešena pouze částečně. V občanském zákoníku je obecná právní úprava nájemních vztahů obsažena v ustanoveních § 663 až § 684 a my se jí podrobně zabýváme viz 5.2.10.2 Nájemní smlouva – obecná úprava. S ohledem na skutečnost, že je ZNNP normou velmi stručnou, je třeba obecnou právní úpravu nájemní smlouvy aplikovat poměrně často.

S přihlédnutím ke skutečnosti, že smlouva o nájmu nebytových prostor je závazkovým vztahem, není shora zmíněný výčet právních ustanovení, jejichž aplikace ve vztahu ke smlouvě o nájmu nebytových prostor přichází v úvahu, úplný. Jako pro jakýkoli jiný závazkový vztah, platí i pro smlouvu o nájmu nebytových prostor obecná ustanovení závazkového práva obsažená v občanském zákoníku či v zákoníku obchodním.

Obecná ustanovení občanského a obchodního zákoníku

Nájemní smlouva je sice absolutním občanskoprávním vztahem, to ale neznamená, že by na ni nebyla aplikovatelná obecná ustanovení obchodního zákoníku. Právní vztah se totiž může v závislosti na osobách nájemce a pronajímatele řídit oběma právními normami.

Společnost PLK s.r.o. vlastní činžovní dům, ve kterém se nacházejí jedny kancelářské nebytové prostory a jedny nebytové prostory zkolaudované jako ateliér. Kanceláře si pronajala společnost KKK s.r.o. a ateliér František Kroupa, který není podnikatelem.

Vysvětlení k příkladu

Ačkoliv je předmětem nájmu pokaždé nebytový prostor, tak v případě nájmu pana Františka Kroupy se budou kromě ZNNP na nájemní smlouvu aplikovat výhradně ustanovení občanského zákoníku. V případě nájmu společnosti KKK s.r.o. bude aplikace právních předpisů o dost složitější. Je třeba vyjít z ustanovení § 262 odst. 4 ObchZ. Na základě tohoto ustanovení se bude právní vztah společnosti KKK s.r.o. a PLK s.r.o. vyplývající z nájemní smlouvy řídit nejprve ustanoveními ZNNP, následně pak ustanoveními občanského zákoníku, která se vztahují k nájemní smlouvě (§ 663 až 684 ObčZ). V případě, že některou právní otázku nebudou ustanovení občanského zákoníku, která upravují nájemní smlouvu, řešit, pak je třeba nejprve aplikovat obecná ustanovení obchodního zákoníku. Teprve v případě, pokud danou otázku nebude řešit ani zákoník obchodní, je možno aplikovat ustanovení občanského zákoníku.

Mezi oběma právními vztahy tak mohou nastat poměrně velké rozdíly. Příkladem mohou být úroky z prodlení za pozdní úhradu nájmu. U pana Františka Kroupy nebude možno jejich výši sjednat v rozporu s ustanoveními občanského zákoníku. Naproti tomu u nájmu společnosti KKK s.r.o. není smluvní volnost zákonem omezena, respektive jediným omezením je, že úroky z prodlení musí být sjednány ve výši neodporující dobrým mravům.

Povinné náležitosti smlouvy o nájmu nebytových prostor jsou obsaženy v ustanovení § 3 ZNNP.

Povinné náležitosti smlouvy

Povinnými náležitostmi smlouvy jsou:

  • definice předmětu nájmu

  • účel nájmu

  • výše nájemného a úhrady za plněná poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení

  • doba, na kterou se nájem uzavírá, nejde-li o nájem na dobu neurčitou

  • pokud se jedná o nájem sjednaný k účelu podnikání, také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.

Forma smlouvy

Smlouva o nájmu nebytových prostor má ze zákona předepsánu písemnou formu. Nedodržení této formy znamená absolutní neplatnost smlouvy ve smyslu ustanovení § 40 ObčZ. V této souvislosti považujeme za vhodné též připomenout, že nejen pro smlouvu samotnou, nýbrž i pro jakékoli její byť drobné změny je nutná písemná forma. Jakékoli ústní dohody mezi pronajímatelem a nájemcem nemohou vést ke změně smlouvy, a to ani ke změně dílčí.

Předmět nájmu

Definici toho, co může být dle smlouvy o nájmu nebytových prostor předmětem nájmu, je třeba hledat v § 1 ZNNP. Dle tohoto ustanovení se předmětem nájmu rozumí:

  1. místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení, a jimiž jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy,

  2. byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům. (V současné chvíli již prakticky nevyužitelné – proto dále nerozvádíme.)

Jak předmět nájmu definovaný pod písmenem a), tak předmět nájmu definovaný pod písmenem b) nejsou samostatnou věcí ve smyslu občanskoprávních předpisů. Jedná se fakticky o část prostor v určité nemovitosti. Pro to, aby se tento prostor mohl stát předmětem nájemního vztahu, je zcela lhostejné, zda tyto prostory jsou vymezeny jako samostatné jednotky ve smyslu zákona č. 74/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, v platném znění. Oba předpisy jsou zcela samostatné a na sobě nezávislé.

Pozn.: K tomu je třeba ještě poznamenat, že i v případě, že jsou prostory vymezeny jako samostatná bytová či nebytová jednotka ve smyslu zákona o vlastnictví bytů, nečiní to z těchto prostor ještě věc ve smyslu občanskoprávních předpisů. I poté se jedná pouze o část nemovitosti, která je však způsobilá být samostatně předmětem vlastnického práva.

Naopak velice významnými jsou pro předmět nájmu předpisy práva stavebního. Pro to, aby bylo možno určité prostory označit jako nebytové, je třeba, aby byly rozhodnutím stavebního úřadu určeny k jinému účelu než bydlení. Není tedy důležitý ani tak faktický stav prostor, jako účel jejich užívání uvedený v kolaudačním souhlasu. Sám pronajímatel tedy nemůže na základě svého rozhodnutí účel užívání změnit.

Z tohoto důvodu doporučuji pro právní jistotu nájemce, aby si nechal před uzavřením nájemní smlouvy od pronajímatele předložit kolaudační souhlas (dříve kolaudační rozhodnutí) a nespoléhal se pouze na prohlášení pronajímatele. V praxi se často objevují případy, kdy pronajímatelé pronajímají prostory v rozporu s kolaudačním rozhodnutím nebo prostory nezkolaudované. To způsobuje absolutní neplatnost nájemní smlouvy.

Předmětem nájmu dle ZNNP nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy. Dále předmětem nájmu dle ZNNP nejsou vymezené společné části budov s výjimkou budov, které jsou veřejně přístupné.

Společnost TALBOT s.r.o. má pronajato:

  • přesně definovanou část společné prodejní plochy v nákupním středisku,

  • přesně definovanou část společných částí v činžovním domě (jedná se o část chodby, která není samostatnou místností).

Vysvětlení k příkladu

Nájemní vztah týkající se pronájmu částí společné prodejní plochy v nákupním středisku bude spadat pod úpravu ZNNP, neboť nákupní středisko je veřejně přístupný prostor. Naopak činžovní dům veřejným prostorem není. To ovšem neznamená, že by nešlo společné části domu pronajmout (pokud tomu nebrání nájemní smlouvy a práva ostatních nájemníků). Pouze se tento právní vztah nebude řídit ZNNP, ale obecnou právní úpravou smlouvy o nájmu obsaženou v občanském zákoníku (§ 663 a násl. ObčZ). Pokud by ale byla předmětem nájmu v činžovním domě například nějaká dílna, která náleží do společných částí domu (nikoliv sušárna, kočárkárna či půda), pak by se právní vztah ZNNP řídil.

Pronájem věcí hromadných

V souvislosti s nájmem nebytových prostor bývají velmi často pronajímána také garážová stání (zde nemáme na mysli samostatné garáže). Pokud s nebytovými prostory je takové garážové stání pronajímáno a účelem nájemní smlouvy je pronajmout nebytový prostor a garážové stání jako jeden celek, pak se nájemní smlouva také nebude řídit ZNNP, ale bude se řídit obecnou právní úpravou uvedenou v občanském zákoníku (§ 663 a násl. ObčZ). Takovýto soubor věcí pak nazýváme věcí hromadnou.

K tomu například rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 32 Oco 1263/2006:

"Dovolací soud dospěl k závěru, že oba soudy pochybily, pokud dospěly k závěru, že se v daném případě jedná o dvě samostatné nájemní smlouvy, smlouvu o nájmu nebytových prostor, pro níž platí právní režim podle zákona č. 116/1990 Sb., a o smlouvu o nájmu parkovacích míst, jejíž právní úprava je zakotvena v § 663 a násl. obč. zák., a že nájemní smlouvy nejsou platné, nebyla-li samostatně stanovena výše nájmu pro každou pronajímanou nemovitost. Rozhodnutí obou soudů není v souladu s dosavadní judikaturou týkající se nájmu uceleného souboru nemovitostí. ..... Rovněž v daném případě smyslem a účelem nájmu bylo pronajmout jednotlivé věci (nebytové prostory a parkovací místa) jako ucelený soubor, jako věc hromadnou, neboť projev vůle účastníků směřoval nikoliv k tomu, aby nájemce užíval samostatně a nezávisle na sobě nebytové prostory a parkovací místa, ale aby tyto věci, které za odlišných okolností tvoří samostatný předmět občanskoprávních vztahů, byly užívány společně jedním nájemcem. Byla-li tedy předmětem nájmu věc hromadná, nelze dovodit, že smlouva je neplatná, jestliže nebyla stanovena výše nájmu zvlášť pro pronajímané nebytové prostory, a zvlášť pro parkovací místa.“

Podobně jako u garážových stání tomu bude i tehdy, pokud s nebytovým prostorem budou pronajímány například bytové prostory nebo pozemek. Pokud bude účelem nájmu pronajmout tyto jednotlivé věci jako ucelený soubor, pak se bude jednat o věc hromadnou a tudíž se její pronájem bude řídit § 663 a násl. ObčZ a nikoliv ZNNP. ZNNP nebude použit ani podpůrně. To například znamená, že tato nájemní smlouva nebude muset být uzavřena písemně.

K tomu např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.5. 2007 sp. zn. 28 Cdo 1080/2005:

"Nejde ani o nájem nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb., ani o nájem bytu k trvalému bydlení podle § 685 a násl. ve smyslu § 118 odst. 2 ObčZ, nýbrž jde o nájem věci podle § 663 a násl. ObčZ ve smyslu § 118 odst. 1 ObčZ, neboť jeho předmětem je ucelený soubor bytových a nebytových prostor k účelům specifickým jako věc hromadná (universitas rerum), a to i za stavu, kdy předmětem nájmu není nemovitost celá (sp. zn. 28 Cdo 1080/2005).“

Pronájem nemovitosti jako celku

ZNNP se nebude řídit ani případ, kdy bude pronajímána nemovitost jako celek – tedy například celý dům za účelem zřízení sídla společnosti. Také tato smlouva se bude řídit pouze obecnou úpravou nájemní smlouvy uvedenou v občanském zákoníku.

Identifikace nebytových prostor

Nebytový prostor je třeba do smlouvy popsat tak, aby mohl být jednoznačně identifikovatelný. Neznamená to ovšem, že musí být například popsán přesně údaji uvedenými v katastru nemovitostí. Vlastnické právo a právo nájmu jsou práva odlišná. Při nakládání s vlastnickým právem je třeba dodržet mnohem přísnější pravidla týkající se popisu nemovitostí či nebytové jednotky, než je tomu u nájemní smlouvy.

Přesto doporučujeme nebytové prostory, které jsou předmětem nájmu, identifikovat označením budovy, v níž jsou vymezeny (č.p. nebo č. o.); číslem nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru; popřípadě popisem umístění v budově, pokud nejsou nebytové prostory očíslovány; katastrálním územím nebo ulicí, ve které se budova, v níž jsou nebytové prostory umístěny, nachází.

Umístění pronajímaných nebytových prostor v nemovitosti je pak vhodné specifikovat v plánku, v němž jsou tyto prostory zakresleny, a tento učinit přílohou smlouvy. Příslušné ustanovení smlouvy týkající se definice předmětu nájmu by pak na tuto přílohu mělo odkázat. Žádoucí je též popsat patro, ve kterém se prostory v nemovitosti nacházejí, rozměry jednotlivých pronajímaných místností nebo rozměry nebytových prostor jako celku, příslušenství a vnitřní vybavení nebytových prostor.

Pokud je součástí pronajímaných nebytových prostor nějaké vybavení, doporučujeme ho do smlouvy nebo do její přílohy popsat.

Účel nájmu

Podstatnou náležitostí smlouvy je i definice účelu nájmu. Účel nájmu by měl zásadně respektovat stavebně-technické určení nebytových prostor. Toto stavebně-technické určení nebytových prostor je dáno kolaudačním souhlasem (dříve kolaudačním rozhodnutím). Nebytové prostory nelze pronajmout k jiným účelům, než pro který jsou zkolaudovány. Proto například nebytové prostory, které jsou zkolaudovány jako kanceláře, nelze pronajmout jako prodejnu potravin. Na takovou smlouvu by bylo třeba pohlížet jako na neplatnou, a to i přesto, že by nebytové prostory stavebně a hygienicky této definici vyhověly. Navíc užívání nebytových prostor v rozporu s jejich stavebním určením, které je dáno kolaudačním souhlasem, je správním deliktem ve smyslu stavebního zákona.

Doklady při uzavírání smlouvy

V souvislosti s výše uvedeným při uzavírání smlouvy o nájmu nebytových prostor doporučujeme potenciálnímu nájemci požadovat na pronajímateli předložení:

  • příslušných dokladů, které jednoznačně prokazují možnost dispozice s předmětem nájmu a účel, k němuž jsou najímané nebytové prostory stavebně určeny, tj. zejména výpis z katastru nemovitostí či nabývací titul k nemovitosti (nebytovému prostoru),

  • kolaudační souhlas či rozhodnutí nebo rozhodnutí stavebního úřadu o změně v užívání stavby.

Výše nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení

Další povinnou součástí smlouvy je stanovení výše nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení.

Výše nájemného a výše úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru by měly být stanoveny každá zvlášť, a to konkrétní částkou nebo určením způsobu, jak budou nájemné a úhrada za plnění vypočteny. Pokud by byla do nájemného zahrnuta i cena služeb spojených s užíváním nebytových prostor, mohla by nájemní smlouva být považována za neplatnou.

K tomu například rozsudek Vrchního soudu v Praze čj. 11 Cmo 29/96 ze dne 29. 5. 1996:

"Jestliže byla ve smlouvě o nájmu nebytových prostor do nájemného bez bližší specifikace zahrnuta i cena služeb spojených s užíváním nebytových prostor, je nájemní smlouva neplatná (§ 3 odst. 4 zák. č. 116/1990 Sb.), a to absolutně.“

nebo

Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3487/2006 ze dne 24. 9. 2007:

"Bylo-li "nájemné“ sjednáno pevnou částkou (za jednotku plochy) s tím, že v této částce byla zahrnuta úhrada za elektrickou energii, vodné, stočné, teplo atd. bez rozlišení částky nájemného a úhrad dalších, pak je taková smlouva absolutně neplatná podle § 3 odst. 4 cit. zák., neboť v ní absentuje stanovená náležitost – výše nájemného.“

Oba rozsudky jsou sice vydány dle již neplatné právní úpravy (§ 3 ZNNP byl novelizován), přesto se však dá říci, že jejich závěry platí. Pouze neplatnost takové smlouvy by mohla být shledána pro neurčitost dle § 37 ObčZ.

Dále doporučujeme stanovit splatnost nájemného, i když to není podstatnou náležitostí smlouvy. Nájemné bývá většinou splatné měsíčně, výjimkou však není ani ročně stanovené nájemné. Pokud se smluvní strany nedohodnou smlouvou na splatnosti jinak, pak je nájemné splatné v souladu s § 7 ZNNP v měsíčních splátkách předem vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce.

Společnost AKSA s.r.o. si pronajala nebytové prostory od společnosti KAPA s.r.o. Nájemní smlouva stanovila pouze výši měsíčního nájemného, nestanovila však jeho splatnost. V takovém případě bude například nájem za měsíc duben 2011 splatný dne 1. 4. 2011 a za měsíc květen 2011 dne 1.5. 2011.

Služby poskytované spolu s nájmem

Se stanovením výše nájemného nebývají takové problémy, jako je tomu u úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru. Zde rozhodně doporučujeme uvést výčet všech služeb, které jsou spolu s nájmem poskytovány. Většinou jsou služby hrazeny zálohově spolu s nájemným a jsou jednou ročně vyúčtovány na základě faktur, které pronajímatel obdrží od dodavatelů těchto služeb.

Tip

Nájemní smlouva by měla být koncipována tak, aby pronajímatel měl možnost navázat vyúčtování zálohových plateb na služby od dodavatelů. Pro případ soudního řízení o úhradu nájmu a plateb na služby bývá právě tento bod největším problémem ze strany pronajímatele. S ohledem na to, že dochází k posunům cen služeb od dodavatelů pronajímatele, doporučujeme do smlouvy také vložit právo pronajímatele jednostranně upravit výši zálohových plateb na služby. V takovém případě by ale smlouva měla obsahovat pravidla, jakým způsobem může pronajímatel zálohové platby zvýšit a o jakou výši.

Inflační doložka

Pokud dojde během trvání nájemního vztahu ke změně poměrů (nárůst cen, zvýšení inflace apod.), nemá pronajímatel právo jednostranně se domáhat zvýšení nájemného, neboť uzavřenou smlouvu lze ve smyslu ustanovení § 493 ObčZ měnit pouze na základě vzájemného konsensu stran. Situaci lze řešit zařazením inflační doložky do smlouvy, která stanoví přesný postup při zvyšování nájemného. To je praktické zejména u dlouhodobějších nájemních vztahů.

Sleva z nájemného

Nastane-li situace, že nájemce nebude moci užívat nebytový prostor zcela v souladu s podmínkami sjednané nájemní smlouvy, přiznává mu zákon při splnění určité podmínky nárok na slevu z nájemného. Touto podmínkou je, že možnost užívat nebytový prostor pouze omezeně je způsobena tím, že pronajímatel neplní své povinnosti, které pro něj vyplývají ze smlouvy nebo ze zákona. To bude přicházet v úvahu zejména v případě, že pronajímatel poruší svou povinnost udržovat nebytové prostory ve stavu způsobilém smluvenému nebo obvyklému užívání, ale též v případě, že nebude řádně dodávat služby, k jejichž dodání se v rámci nájemní smlouvy zavázal.

Postup při uplatnění slevy z nájmu se řídí § 675 ObčZ a byl blíže popsán viz 5.2.10.2 Nájemní smlouva – obecná úprava , na kterou odkazujeme.

Doba, na kterou se nájem uzavírá

Další podstatnou náležitostí smlouvy je uvedení doby, na kterou se nájem uzavírá. Pokud tato náležitost ve smlouvě uvedena nebude, pak se ovšem nejedná o smlouvu neplatnou, ale zákon předpokládá, že se jedná o nájemní smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou. Určení doby nájmu může být provedeno například uvedením konkrétního data, kdy nájem končí, nebo počtem dnů, měsíců či let, na které se nájem uzavírá. Určení doby nájmu však nemusí být vázáno pouze na konkrétní časový údaj, ale může být vázáno i na určitou událost.

Společnost ASKO s.r.o. si staví vlastní budovu, do které chce umístit sídlo. Přesné datum kolaudace a možnosti přestěhování do nové budovy však nejsou společnosti dosud známy. V současné chvíli užívá pronajaté nebytové prostory, které chce po dostavbě budovy opustit. Proto s pronajímatelem uzavřela smlouvu, že nájemní vztah se uzavírá na dobu po uplynutí dvou měsíců ode dne, kdy bude vydán kolaudační souhlas na budovu, do které se chce společnost ASKO s.r.o. přestěhovat.

V tomto případě je doba nájmu vázána nikoliv na konkrétní časový údaj, ale na určitou událost – nájem skončí 2 měsíce po vydání kolaudačního souhlasu. Určení doby nájmu však musí být dostatečně určité, aby nemohlo dojít k pochybnostem.

Údaj o předmětu podnikání

Pokud se jedná o nájem sjednaný k účelu podnikání, je podstatnou náležitostí smlouvy také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru. Do nájemní smlouvy opište přesné znění předmětu podnikání, které je uvedeno v nájemcově živnostenském výpisu.

Do nájemní smlouvy bude uveden pouze ten předmět podnikání, který nájemce bude ve skutečnosti v nebytových prostorách provozovat. Nájemce totiž může disponovat i jinými podnikatelskými oprávněními, která nemusí provozovat v pronajatých nebytových prostorech. Ze živnostenského zákona totiž vyplývá, že podnikatel nemusí mít pouze jednu provozovnu, jejich množství není zákonem nijak omezeno. Nájemce proto může například v

Nahrávám...
Nahrávám...