Smlouva o nájmu bytu - základní práva a povinnosti z nájmu bytu

15.5.2.10.4

Smlouva o nájmu bytu – základní práva a povinnosti z nájmu bytu

Mgr. Pavla Krejčí

 NahoruZákladní práva a povinnosti z nájmu bytu

Základním právem nájemce je jeho právo užívat byt, jakož i společné prostory a zařízení domu a požívat plnění, jejichž poskytování je spojeno s užíváním bytu. Spolu s nájemcem mají právo užívat byt i osoby, které s ním žijí ve společné domácnosti. Tomuto právu nájemce odpovídá jeho povinnost užívat byt , společné prostory a zařízení domu řádně a řádně požívat plnění, jejichž poskytování je spojeno s užíváním bytu. Nájemce je povinen při výkonu svých práv dbát, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním nájemcům výkon jejich práv.

 NahoruStav bytu při předání

Pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. V nájemní smlouvě však lze dohodnout, že pronajímatel předá nájemci byt ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, pokud se nájemce s pronajímatelem dohodl, že provede úpravy předávaného bytu. Současně s dohodou o úpravách bytu se pronajímatel a nájemce musí dohodnout o právech a povinnostech z toho plynoucích, zejména pak musí dohodnout výši a způsob úhrady nákladů za provedení úpravy.

 NahoruZměny v počtu osob užívajících byt

Nájemce je povinen oznámit pronajímateli písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu, jménech, příjmeních a datech narození osob v bytě, v případě, že lze mít za to, že tato změna potrvá déle než 2 měsíce. Nově byla nájemci stanovena povinnost oznámit pronajímateli uzavření manželství nebo přechod nájmu. Neučiní-li toto oznámení nájemce ani do 2 měsíců ode dne, kdy změna nastala, má se za to, že hrubě porušil svoji povinnost a je to důvodem pro výpověď z nájmu bytu.

Jestliže nájemce ví předem o své dlouhodobé nepřítomnosti v bytě spojené se složitou dosažitelností své osoby, oznámí tuto skutečnost pronajímateli. Současně označí osobu, která po tuto dobu zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy to bude nezbytně nutné.

 NahoruDrobné úpravy a běžná údržba

Nedohodnou-li se smluvní strany jinak, hradí po dobu nájmu bytu drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou nájemce, a to v rozsahu stanoveném zvláštním právním předpisem (nařízení vlády č. 258/1995 Sb.). V nájemní smlouvě lze tuto skutečnost upravit odlišně a pronajímatel se může zavázat, že bude sám hradit drobné opravy v bytě či náklady spojené s běžnou údržbou bytu.

 NahoruÚdržba bytu a domu

Údržbu bytu a domu nad rámec drobných úprav a běžné údržby, tedy nad rámec povinností nájemce, je povinen provádět pronajímatel. Protože však pronajímatel se nemusí vždy o potřebě oprav dozvědět, ukládá občanský zákoník nájemci nutnou míru součinnosti a stanoví mu povinnost oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu potřebu těch oprav, které má provést pronajímatel. Zároveň musí nájemce umožnit pronajímateli provedení těchto oprav. Pokud nájemce potřebu oprav neohlásí nebo opravy neumožní, odpovídá za škodu, která nesplněním těchto jeho povinností vznikla. V případě nesplnění povinnosti potřebu oprav ohlásit nebo opravy umožnit nemůže žádat nájemce slevu z nájemného.

Pokud pronajímatel nesplní svoji povinnost odstranit závady bránící řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen, má nájemce právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře a požadovat od něj náhradu účelně vynaložených nákladů.

Právo na náhradu nákladů musí nájemce uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu. Právo nájemce na úhradu nákladů zaniká, pokud jej nájemce neuplatní u pronajímatele do šesti měsíců od odstranění závad. Tato lhůta je tedy lhůtou prekluzívní. V této lhůtě postačí ovšem právo uplatnit u pronajímatele a nikoliv u soudu. Od uplatnění práva u pronajímatele pak začíná nájemci běžet tříletá promlčecí lhůta k uplatnění jeho práva u soudu.

V případě, že pronajímatel nesplní svou povinnost údržby bytu a nájemci vznikne v důsledku porušení této povinnosti škoda, může se nájemce domáhat její náhrady podle ustanovení § 420 ObčZ.

 NahoruPovinnost odstranit způsobené závady a poškození

Pokud nájemce způsobí na domě nějaké závady či poškození, je povinen je odstranit. Pokud tak neučiní má pronajímatel právo po předchozím upozornění nájemce závady a poškození odstranit a požadovat od nájemce náhradu.

 NahoruZpřístupnění bytu nájemcem

Nájemce je povinen po předchozí písemné výzvě pronajímatele umožnit pronajímateli nebo jím pověřené osobě provedení instalace a údržby zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, jakož i odpočet naměřených hodnot. Stejně je povinen umožnit přístup k dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli. Ve výzvě by měl pronajímatel uvést termín, kdy má nájemce byt zpřístupnit. Termín nesmí byt určen tak, aby byl v rozporu s dobrými mravy. Pronajímatel tedy nesmí termín určit například na noční hodiny.

 NahoruStavební úpravy v bytě

Pokud se týká stavebních úprav v bytě prováděných nájemcem, odkazujeme na obecnou právní úpravu v nájemní smlouvě, kde je tato problematika podrobně popsána.

Pronajímatel je oprávněn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce. Tento souhlas ale může nájemce odepřít pronajímateli pouze z vážných důvodů. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.

 NahoruSpolečný nájem…