Smlouva o koupi najaté věci

15.6.2.4

Smlouva o koupi najaté věci

 NahoruKteré ustanovení je závazné (kogentní)

Jediným kogentním (závazným) ustanovením je § 493 ObchZ druhá věta, podle něhož vlastnické právo k nemovitostem přechází do katastru nemovitostí. Jde o reakci na závaznou úpravu nabývání vlastnického práva k nemovitostem na základě smlouvy, které je upraveno v občanském zákoníku.

 NahoruPrávní povaha smlouvy

Smlouvu o koupi najaté věci lze nazvat rovněž dvoustranným operativním leasingem. Jde o vztah mezi pronajímatelem a nájemcem, který umožňuje nájemci, aby najatou věc za určitých podmínek získal do vlastnictví. Takzvaný trojstranný finanční leasing není v obchodním zákoníku jako smluvní typ upraven.

 NahoruPodstatné náležitosti smlouvy

Podstatnými náležitostmi smlouvy jsou dohoda o právu nájemce koupit najatou věc, určení této věci (movité či nemovité či souboru věcí), které se toto právo týká, a určení doby, kdy může nájemce své právo vykonat. Písemná forma je podmínkou jejího vzniku.

 NahoruCena není podstatnou náležitostí smlouvy

Podmínkou platnosti smlouvy není dohoda o ceně. Podle § 494 odst. 1 ObchZ totiž platí, že není-li individuálně určena kupní cena rozhodná při využití práva na uzavření kupní smlouvy, ani způsob jejího určení, je kupující povinen zaplatit kupní cenu podle § 448 odst. 2 ObchZ. Touto cenou je cena obvyklá v době, kdy byla smlouva o koupi najaté věci uzavřena. Dále nemá na určení ceny vliv poškození nebo větší opotřebení věci, za něž je odpovědný nájemce.

 NahoruPodstata smlouvy

Princip smlouvy o koupi najaté věci je ve smyslu § 489 odst. 1 ObchZ takový, že v nájemní smlouvě nebo až po jejím uzavření se smluvní strany dohodnou, že nájemce je oprávněn koupit najatou věc nebo najatý soubor věcí během platnosti nájemní smlouvy nebo po jejím zániku.

Právo koupit najatou věc nemůže být vázáno na souhlas pronajímatele. Souhlas je dán již samotným uzavřením smlouvy o koupi najaté věci. Nájemce totiž podle § 492 ObchZ písemným oznámením v souladu se smlouvou o koupi najaté věci sděluje pronajímateli, že uplatňuje právo na koupi věci, jež je předmětem nájemní smlouvy.

Uvedeným písemným oznámením vzniká kupní smlouva. Zákon tedy upravuje v tomto ustanovení zvláštní vznik u kupní smlouvy jednostranným úkonem nájemce.

Obchodní zákoník pak nerozlišuje, zda předmětná věc je movitá nebo nemovitá. V takovém případě je třeba zákonnou úpravu chápat jako odchylku od obecné úpravy občanského zákoníku, který nařizuje, aby kupní smlouva byla na jedné listině.

Z uvedeného důvodu není právo koupit najatou věc vázáno na souhlas pronajímatele, neboť tento souhlas pronajímatel dává již samotným uzavřením smlouvy o koupi najaté věci.

 NahoruDoba vzniku kupní smlouvy

Pokud jde o určení doby, kdy nemůže nájemce vykonat své právo koupit najatou věc, postačí, aby z dohody bylo patrno, zda toto právo má za platnosti nájemní smlouvy nebo až po jejím zániku.

Jestliže bude dohodnuto věc koupit za platnosti nájemní smlouvy a časové období nebude blíže vymezeno, potom bude moci nájemce své právo vykonat kdykoli do skončení nájemního vztahu.

V případě práva věc koupit až po zániku nájemní smlouvy, má nájemce ve smyslu § 491 ObchZ právo oznámit pronajímateli písemně vůli koupit najatou věc bez zbytečného odkladu po zániku nájemní smlouvy.

Ve všech případech jde však pouze o podpůrnou zákonnou úpravu s ohledem na dispozitivnost prakticky všech ustanovení týkajících se smlouvy o koupi najaté věci, lze ve smlouvě dohodnout uvedený okamžik k podstatě jakkoli.

 NahoruNáležitosti nájemní smlouvy

Pokud jde o nájemní smlouvu tvořící základ pro pozdější vznik smlouvy kupní, musí mít náležitosti upravené v § 663 a násl. ObčZ. Pokud je předmětem nájmu podnik či dopravní prostředek, řídí se náležitosti této nájemní smlouvy příslušnými ustanoveními obchodního zákoníku.

Dále §…