Prohlášení vlastníka

15.5.4.1

Prohlášení vlastníka

Mgr. Pavla Krejčí

 NahoruZákladní definice prohlášení

Prohlášení vlastníka je jednostranný právní úkon vlastníka budovy, kterým vlastník určuje prostorově vymezené části budovy, které se na základě tohoto prohlášení a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami a společnými částmi budovy.

Jinými slovy se jedná o dokument, který definuje, co bude v budově považováno za jednotku a co za společnou část budovy. Pokud je vlastníků budovy více, činí toto prohlášení vlastníka tito spoluvlastníci dohromady.

 NahoruVznik vlastnictví jednotek

Vlastnictví jednotek vzniká vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí. Prohlášení vlastníka může být do katastru nemovitostí vloženo buď samostatně, nebo se smlouvou o převodu první jednotky v budově. ZVB v § 5 sice možnost samostatného vkladu práv z prohlášení vlastníka neuvádí (naopak výslovně počítá pouze s možností vkladu prohlášení se smlouvou o převodu první jednotky v budově). ČÚZK však ve svých Pokynech č. 24 dovodil možnost samostatného vkladu práv z prohlášení vlastníka a v praxi se tento postup používá častěji než vklad práv z prohlášení vlastníka spolu s první smlouvou o převodu vlastnictví k jednotce.

 NahoruForma prohlášení

Prohlášení vlastníka musí být učiněno v písemné formě a musí obsahovat všechny zákonem stanovené náležitosti a přílohy.

 NahoruObligatorní náležitosti

Prohlášení musí obsahovat:

1. označení vlastníka (spoluvlastníků), který prohlášení činí

2. projev vůle vlastníka (spoluvlastníků) rozdělit budovu na jednotky a společné části

3. označení budovy údaji podle katastru nemovitostí

4. čísla jednotek v budově včetně jejich pojmenování a umístění v budově

5. popis jednotek, jejich příslušenství, podlahovou plochu a popis jejich vybavení

6. určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek, a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek, pokud se takové prostory v budově nacházejí

7. stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy

8. označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv, údaji podle katastru nemovitostí

9. práva a závazky týkající se budovy, jejích společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek

10. pravidla pro přispívání spoluvlastníků budovy na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí budovy, popřípadě budovy jako celku

11. pravidla pro správu společných částí budovy, popřípadě budovy jako celku, včetně označení osoby pověřené správou budovy

12. k prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí budovy, s údaji o podlahových plochách jednotek.

Nyní k jednotlivým náležitostem podrobněji:

 Nahoruad a) Označení vlastníka/spoluvlastníků

V případě, že bude prohlášení vlastníka činit fyzická osoba, musí být identifikována:

• - jménem a příjmením,
• - rodným číslem, bylo-li jí přiděleno, popřípadě datem narození,
• - bydlištěm.

U právnických osob pak musí být uvedeno minimálně:

• - obchodní firma,
• - sídlo,
• - identifikační číslo.

 NahoruSpoluvlastníci budovy

Pokud bude prohlášení vlastníka činit více osob – spoluvlastníků, je třeba tyto náležitosti uvést u každé z těchto osob. Pokud je budova ve spoluvlastnictví více osob, musí být účastníky prohlášení všichni spoluvlastníci budovy. Nepostačuje tedy, pokud by prohlášení učinili vlastníci, jejichž spoluvlastnické podíly budou činit nadpoloviční většinu, neboť se jedná o závažnou změnu vlastnického práva.

 NahoruSpoluvlastnické dohody

Vlastnictví jednotek v budově, která má více spoluvlastníků, může vzniknout i na základě dohody spoluvlastníků budovy o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nebo na základě rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Podobně je možno postupovat i v případech, kdy budova patří do společného jmění manželů a budova je předmětem vypořádání. V případě dohody spoluvlastníků budovy o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví neplatí, že by každému ze spoluvlastníků vznikl spoluvlastnický podíl na každé jednotce (pokud se tak spoluvlastníci nedohodnou). Naopak spoluvlastníci mohou rozvrhnout vlastnické právo k jednotlivým jednotkám dle svého uvážení. Možnost uzavřít takovou dohodu je však zákonem omezena (především omezení v § 5 odst. 5 ZVB – kdy není možné uzavřít dohodu spoluvlastníků o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví v případech, kdy se v budově nachází bytová jednotka pronajatá fyzické osobě).

O této problematice je v příručce samostatná kapitola týkající se vypořádání spoluvlastnictví či společného jmění manželů vznikem jednotek v budově.

ad b) Projev vůle vlastníka (spoluvlastníků) rozdělit budovu na jednotky a společné části

Projev vůle vlastníka (spoluvlastníků) rozdělit budovu na jednotky a společné části by měl být srozumitelný a určitý. Tento projev může být vyjádřen například slovy:

"Vlastník budovy prohlašuje, že v souladu s ustanovením § 4 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) v platném znění, vymezuje v budově jednotky a společné části budovy tak, jak je dále uvedeno v tomto prohlášení.“

ad c) Označení budovy údaji podle katastru nemovitostí

Budovou ve smyslu zákona o vlastnictví bytů se myslí trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal.

 NahoruSamostatnost budovy

Budova musí být samostatnou věcí z hlediska občanskoprávních vztahů. Nelze proto prohlášením vlastníka rozdělit na jednotky pouze část budovy.

 NahoruSekce budovy

Výjimkou jsou ale části budovy, které lze dle zákona o vlastnictví bytů označit za sekci. Sekce je část budovy, která má samostatný vchod a je označena číslem popisným; musí být též stavebně technicky uspořádána tak, že může samostatně plnit funkci budovy.

Typickou částí budovy, kterou lze za splnění výše uvedených podmínek označit za sekci, jsou většinou jednotlivé panelákové či činžovní vchody, pokud nejsou například propojeny společnými sklepy či jinými místnostmi. Při vkladu prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí, které se bude týkat pouze sekce budovy, musí být katastrálnímu úřadu doloženo potvrzení příslušného stavebního úřadu, že sekce je stavebně a techniky uspořádána tak, že může plnit samostatně základní funkci budovy. Pokud vlastník potvrzení stavebního úřadu nedoloží ani později na výzvu katastrálního úřadu, katastrální úřad se sám v rámci řízení o povolení vkladu práva dotáže stavebního úřadu, zda se jedná o sekci ve smyslu ZVB.

Budova musí být v prohlášení vlastníka označena údaji dle katastru nemovitostí, a to konkrétně údaji dle § 5 zák. č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí (katastrální zákon) ve znění pozdějších předpisů.

 NahoruÚdaje o budově

Budova musí být v prohlášení označena:

• - označením pozemku, na němž je postavena,
• - číslem popisným nebo evidenčním, případně, pokud se číslo popisné ani evidenční budově nepřiděluje, způsobem jejího využití,
• - v případě budov s číslem popisným či evidenčním též příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena.

ad d) Čísla jednotek v budově včetně jejich pojmenování a umístění v budově

Jednotky dělíme na jednotky bytové a jednotky nebytové.

 NahoruBytová jednotka

Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.

 NahoruNebytová jednotka

Nebytovou jednotkou může být pak místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovou jednotkou však nemohou být příslušenství bytu nebo nebytového prostoru nebo společné části budovy.

 NahoruRozhodnutí stavebního úřadu o způsobu užívání

Pro rozlišení, zda je jednotka bytem či nebytovým prostorem, je tedy zejména důležité, k jakému účelu užívání je jednotka určena dle rozhodnutí stavebního úřadu. Takzvané kolaudační rozhodnutí stavební úřad vydával ještě za účinnosti starého stavebního zákona č. 50/1976 Sb. V současné době dle nového stavebního zákona č. 183/2006 Sb. se již kolaudační rozhodnutí nevydává. Za rozhodnutí ve smyslu ZVB je nyní třeba považovat takzvaný kolaudační souhlas, který ovšem není správním rozhodnutím. Právo užívat jednotku však může vzniknout v souladu s § 119 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon ve znění pozdějších předpisů, též pouhým oznámením adresovaným stavebnímu úřadu o záměru započít s užíváním stavby.

Jak však naznačuje soudní praxe, pro určení charakteru jednotky nemusí být vždy rozhodující rozhodnutí stavebního úřadu, ale důležitý je i faktický způsob užívání jednotky.

Předmětem zápisu v katastru nemovitostí též může být rozestavěný byt či nebytový prostor.

 NahoruRozestavěná bytová jednotka

Rozestavěnou bytovou jednotkou je místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěna v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

 NahoruRozestavěná nebytová jednotka

Rozestavěnou nebytovou jednotkou je myšlena místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k jiným účelům než k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

 NahoruČestné prohlášení vlastníka

V případě, že vlastník bude chtít učinit prohlášení vlastníka ve vztahu k budově, ve které se nacházejí rozestavěné bytové či nebytové jednotky, pak musí být k prohlášení vlastníka přiloženo čestné prohlášení s úředně ověřeným podpisem, že rozestavěné jednotky jsou již v takové fázi výstavby, že splňují výše uvedenou zákonnou definici rozestavěné bytové či nebytové jednotky. Toto čestné prohlášení může být též součástí textu prohlášení vlastníka.

 NahoruČíslo jednotky

Každé jednotce v budově musí být v prohlášení vlastníka přiděleno číslo. Číslování je zcela na vůli vlastníka. Číslo jednotky však musí být unikátní. Dle pokynů katastrálního úřadu, jsou pak jednotky identifikovány číslem popisným a číslem jednotky, přičemž tento údaj může mít dohromady maximálně osm míst – číslo je v katastru zapsáno ve tvaru DDDD/JJJJ, kde DDDD vyjadřuje číslo popisné budovy a JJJJ číslo jednotky. Pokud budova číslo popisné nemá, pak je jednotka katastrálním úřadem pomocně očíslována a je identifikována pouze vlastním číslem jednotky.

 NahoruPopis umístění jednotky

Prohlášení vlastníka musí dále obsahovat popis umístění jednotky v budově. Většinou postačí, pokud je umístění jednotky popsáno pomocí patra (nadzemního podlaží). V případě, že se jedná o prohlášení vlastníka budovy s více vchody, které mají samostatná čísla popisná, pak by mělo být uvedeno i číslo popisné části, ve které se jednotka nachází. V katastru nemovitostí je pak tato jednotka označena číslem popisným vchodu a je proto možné, aby se čísla jednotek v budově v jiných vchodech shodovala.

 NahoruPojmenování jednotek

Pokud se týká pojmenování jednotek, pak u bytů postačí, pokud jsou označeny jako byty. Pojmenování nebytových jednotek by pak v zásadě mělo vycházet z kolaudačního určení těchto jednotek. V zásadě pro účely zápisu do katastru nemovitostí rozlišujeme následující typy nebytových jednotek:

• - ateliér,
• - garáž,
• - dílna nebo provozovna,
• - jiný nebytový prostor.

Pokud se týká jiného nebytového prostoru – rozhodně by v prohlášení vlastníka neměla být jednotka označena pouze jako jiný nebytový prostor, ale konkrétněji dle svého skutečného využití – například – sklad, prodejna, kanceláře apod.

ad e) Popis jednotek, jejich příslušenství, podlahová plocha a popis jejich vybavení

Kromě údajů uvedených pod písmenem d) je nutné ve vztahu k jednotkám do prohlášení uvést:

• - popis jednotek – tedy popsat všechny místnosti jednotky včetně jejich podlahové plochy a jejich určení, například kuchyně, pokoj, ložnice, kancelář apod.,
• - popis příslušenství jednotky – (např. koupelna, WC, sklep),
• - popis vybavení jednotky – stačí popsat základní vybavení, které se v jednotce nachází, např. vodovodní baterie, vana, toaletní mísa se splachovačem apod. Naopak se nedoporučuje uvádět vybavení jednotky, které není s jednotkou pevně spojeno – například nábytek, kuchyňská linka, kuchyňské spotřebiče apod.,
• - podlahová plocha jednotky – viz dále.

 NahoruPodlahová plocha bytu

Podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu se rozumí podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu. Do podlahové plochy se tedy započítává pouze podlahová plocha místností a nikoliv podlahová plocha dalších prostor, které místnostmi nejsou, např. lodžie, sklepní kóje, garážová stání, balkóny apod. Místností se pak rozumí prostor ohraničený podlahovou plochou, stropem a pevnými stěnami. Do plochy místnosti se započítá celá plocha místnosti bez ohledu na podchodnou výšku. Do ploch místností se však nezapočítávají příčky, mezistěny, sloupky apod.

 NahoruPodlahová plocha nebytové jednotky

Podlahovou plochou nebytového prostoru se rozumí podlahová plocha všech místností nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem, popřípadě s rozestavěným nebytovým prostorem; do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru.

Stejná pravidla pro výpočet podlahových ploch platí i pro rozestavěné bytové a nebytové jednotky.

 Nahoruad f) Určení společných částí domu

Společnými částmi domu jsou části budovy určené pro společné užívání, zejména základy, střecha,…