dnes je 30.9.2022

Input:

Nový občanský zákoník - právo stavby od 1. 1. 2014

11.12.2013, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2.9.5
Nový občanský zákoník – právo stavby od 1. 1. 2014

JUDr. Petr Tégl, Ph.D.

NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK - PRÁVO STAVBY OD 1. 1. 2014

Právo stavby

Staronové právo stavby jakožto užívací věcné právo k věci cizí je logickým doplněním zásady superficies solo cedit, podle níž je stavba součástí pozemku. Je totiž vhodné připustit z tohoto principu ve vymezených případech výjimky umožňující stavební využití cizího pozemku (samozřejmě jen se souhlasem jeho vlastníka) tak, aby se stavba nestávala jeho součástí, nýbrž aby zůstávala jako samostatná nemovitá věc ve vlastnictví stavebníka (byť jen dočasně).

K první novodobé institucionalizaci, zákonnému zakotvení a širšímu využití práva stavby došlo teprve koncem devatenáctého, resp. počátkem dvacátého století, především v Německu a Rakousku. Vedly k tomu především sociální důvody, konkrétně snaha zajistit levné bydlení pro lidi z nižších vrstev. V současné době je již možné původní důvody pro konstrukci práva stavby považovat zásadně za překonané. Institut jako takový však přetrvává i nadále, když může vhodně posloužit zejména potřebám komerční praxe. Stavební právo tak bude možno využít nejen pro stavby k účelům bydlení, nýbrž i pro jiné – zejm. komerční – stavby (nákupní centra, kancelářské budovy, tovární haly, sklady atd.).

Podstatou práva stavby je možnost oprávněného subjektu (stavebníka) zatížit cizí pozemek věcným právem mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu; přitom nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou, či dosud nezřízenou. Jedná-li se o stavbu již existující a tvořící součást pozemku, vznikne uzavřením smlouvy o právu stavby a vložením tohoto práva do katastru nemovitostí stav, kdy stavba přestává být součástí pozemku a stává se součástí práva stavby. Vlastníku pozemku tak v těchto případech zanikne vlastnické právo ke stavbě jakožto dosavadní součásti pozemku. Uvedená změna se promítne i v zápisu v katastru nemovitostí. Bylo by zřejmě vhodné vyčlenit pro právo stavby samostatný list vlastnictví.

Z uvedeného plyne, že právo stavby lze chápat jako věcněprávní vadu pozemku zapsanou ve veřejném seznamu (katastru). Kromě pozemku, na němž bude stavba vybudována (či již stojí) lze obdobně zatížit i ten pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání (např. přístupová cesta).

Právo stavby však nebude moci být zřizováno k pozemku, na němž již vázne právo příčící se účelu stavby (např. věcné břemeno chůze či jízdy přes pozemek). Navíc, bude-li již pozemek zatížen zástavním právem, lze jej zatížit právem stavby jen se souhlasem zástavního věřitele.

Zákoník pojímá právo stavby jako nemovitou věc, přičemž stavba vyhovující tomuto právu je prohlášena za součást práva stavby. Proto se dispozice s právem stavby budou vždy vztahovat i na stavbu samotnou. Dispozice se samotnou stavbou jsou oproti tomu vyloučeny. Kromě toho však stavba podléhá i ustanovením o nemovitých věcech (např. při neoprávněném užívání stavby ze strany třetí osoby bude nutné žalovat na vyklizení stavby, nikoli na vyklizení práva stavby).

Komerčně zajímavé je to, že právo stavby bude zcizitelné, děditelné a zejména způsobilé zatížení. Vychází se z toho, že právo stavět na cizím pozemku má majetkovou hodnotu, přičemž tato hodnota může být dále převáděna (děděna), resp. může posloužit jako způsobilá jistota (praktické bude zejména zřízení zástavního práva na právu stavby, ať už ve fázi, kdy stavba ještě nevznikla, tak i poté, co již byla postavena). Není vyloučeno ani zřízení služebnosti na právu stavby.

Subjekty práva stavby budou vždy stavebník (osoba oprávněná provést stavbu) a vlastník zatíženého pozemku (povinný). Na obou stranách bude moci stát jak fyzická, tak i právnická osoba, a to v zásadě bez omezení.

Základní právní skutečností vedoucí

Nahrávám...
Nahrávám...