dnes je 29.3.2024

Input:

Náhrada za uvolnění jednotky

20.12.2018, , Zdroj: Verlag Dashöfer

Náhrada za uvolnění jednotky

Ing. Ivan Macháček

V následujícím textu se zaměříme na rozbor právních a daňových aspektů náhrady za uvolnění jednotky (bytu) u poplatníka vedoucího daňovou evidenci.

Právní řešení skončení nájmu v NOZ

Řešení skončení nájmu je předmětem §§ 2285 až 2296 NOZ (zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Výpověď nájmu vyžaduje vždy písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

Nájemce může dle § 2287 NOZ vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Pronajímatel může dle § 2288 NOZ vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době za následujících podmínek:

  1. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
  2. je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
  3. má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
  4. je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Pronajímatel uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:

  1. má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
  2. potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Pronajímatel uvede výpovědní důvod ve výpovědi. Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z výše uvedených důvodů, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

Nájemce má podle znění § 2290 NOZ právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

Pokud poruší nájemce svou povinnost související s nájmem bytu zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel podle znění § 2291 NOZ právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

Dohoda o zániku nájmu jednotky

Pro vlastníka jednotky (bytu) se jeví jako výhodný postup vedoucí k uvolnění jednotky (bytu) za poskytnutí tzv. odstupného za uvolnění jednotky (bytu). Při takovémto řešení může dojít na jedné straně k osvobození získané náhrady za uvolnění jednotky (bytu) od daně z příjmů fyzických osob na straně původního nájemce (fyzické osoby) při respektování podmínek uvedených v § 4 odst. 1 písm. v) ZDP a na druhé straně u vlastníka jednotky (bytu) k zahrnutí poskytnuté náhrady za uvolnění jednotky (bytu) do daňově uznatelných výdajů za podmínek uvedených v § 24 odst. 2 písm. za) ZDP.

Právní úprava

Právní úprava
  • Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů

    • - § 4 odst. 1 písm. v) ZDP – zabývá se osvobozením od daně
    • - § 24 odst. 2 písm. za) ZDP – řeší daňovou uznatelnost vyplaceného odstupného
    • - § 23 odst. 7 – použití cen obvyklých
  • Pokyn GFŘ č. D-22

Daňové aspekty u vlastníka

Do výdajů vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů lze poskytnutou náhradu za uvolnění bytu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, (odstupné) zahrnout při splnění těchto podmínek:

  • náhrada (odstupné) je poskytnuta vlastníkem bytu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,

  • uvolněný byt nebo jednotka, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, začne být do dvou let od uvolnění využíván vlastníkem pro činnost, ze které plyne příjem

Nahrávám...
Nahrávám...